Yunanistan’da gayrimenkul nasıl satın alınır

Bugün, Yunanistan, gayrimenkul satın almak için en popüler Avrupa destinasyonlarından biridir. Ilıman iklimi, elverişli coğrafi konumu ve nispeten düşük fiyatları yatırımcıları çekmektedir. Elbette, “altın vize” programındaki yaklaşan değişikliklerle de bağlantılı olarak ilgi artmaktadır: 1 Eylül’den itibaren asgari yatırım eşiği €250,000’dan €800,000’a yükselecektir.  

Bu yazıda, Yunanistan’da gayrimenkul satın alma ve bakım maliyetlerini, ayrıca mülk edinimi yoluyla nasıl ikamet izni alabileceğinizi tartışıyoruz. Yunanistan’daki gayrimenkuller hakkında her şeyi Astons Yunanistan blogunda öğrenin.  

Yunanistan’da gayrimenkul fiyatları ne kadar?  

Yunanistan’daki gayrimenkul fiyatları son yıllarda artış göstermektedir: Yunanistan Merkez Bankası, 2022’de %11.8 ve 2023’te %14.5’lik bir artış bildirmiştir. The Economist dergisine göre, Yunanistan ekonomisi, ikinci yıl üst üste dünyanın en hızlı büyüyen ekonomileri listesinde zirveye yerleşmiştir ve uzmanlar bunun devam edeceğini öngörmektedir. Bu durum, artan talep ve piyasada arz eksikliği ile birleştiğinde, fiyatların daha da artmasına yol açacaktır.  

İşte Yunanistan’ın farklı bölgelerinde konut mülkü için metrekare başına ortalama fiyatlar.

Kaynaklar: https://www.spitogatos.gr/, https://www.numbeo.com/cost-of-living/

Yunanistan’da gayrimenkul almak için en iyi yer neresidir?  

Yabancılar en çok Atina ve büyük banliyöleri – Pire ve Glyfada, Selanik ve Halkidiki, Mikonos, Girit, Santorini ve Korfu’da mülk satın almayı tercih etmektedir: burada sadece güvenilir bir yatırım yapmakla kalmaz, aynı zamanda gelir getiren bir varlık da edinirsiniz. Çoğu yatırımcı, kıyıda villalar ve şehir evleri satın almak istemektedir – burada fiyatlar neredeyse hiç düşük değildir, ancak mülkler genellikle “altın vize” programının koşullarını karşılamaktadır. Göreceli olarak daha uygun fiyatlı mülkler, Loutraki, Korint, Larissa ve Patras gibi daha küçük şehirlerde bulunmaktadır.  

Yunanistan’da gayrimenkul nasıl alınır? Adım adım rehber  

Yunanistan’da mülkü uzaktan satın alabilirsiniz: şahsen gelemezseniz, bir temsilciye vekalet vermeniz yeterlidir. Güvenilir kişi, işlemi gerçekleştirecek bir avukat olabilir. Belgeler, ikamet ettiğiniz ülkedeki bir noterde veya Yunanistan’da işlenebilir ve apostil ile onaylanabilir.

Adım 1. Vergi kimlik numarası alın. Bu işlem, yerel vergi dairesinde bağımsız olarak veya bir avukat yardımıyla gerçekleştirilebilir.  

Adım 2. Mülkü seçin, rezerve edin ve doğrulayın. Doğru mülk seçimi, yalnızca fiyatını değil, aynı zamanda orada yaşamanın ne kadar konforlu olacağını ve kiraya vermenin ne kadar karlı olacağını belirler. Bölgeyi, altyapıyı ve ulaşım erişilebilirliğini, yatak odası ve banyo sayısını, veranda varlığını vb. dikkate alın.  

Daha sonra mülk rezerve edilmelidir. Depozito miktarı, mülk değerine bağlıdır: genellikle %1 ile %10 arasında değişir. Bu tutar, satıcının hesabına transfer edilebilir veya makbuz karşılığında nakit olarak ödenebilir. Yasal olarak, bu işlem bir noterin eşlik etmesi gerekmektedir; aksi takdirde geçersiz sayılır. Avukatın katılımı zorunlu değildir ve tamamen alıcının kararına bağlıdır, ancak bir uzmanın hizmetlerinden yararlanmak daha iyidir: bu, zaman kazandırır ve alım-satım sürecindeki hatalardan korunmanızı sağlar.  

Depozito ödendikten sonra, seçilen mülkün doğrulanması gerekmektedir – bu işlemin, gayrimenkul konularında deneyimli avukatınız tarafından yapılması en iyisidir. Bu aşamada, mülkiyet hakları, ipotekler, borçlar, satışa yönelik mahkeme yasakları ve hacizler hakkında belgeler kontrol edilir. Genellikle, gayrimenkul kaydında doğrulama işlemi yaklaşık bir hafta sürmektedir.  

Adım 3. Gayrimenkul devri vergisi, harçlar ve noter hizmetlerini ödeyin. Vergi tutarı, mülkün piyasa değerinin %3.09’u kadardır.  

Yunan hükümeti, 31 Aralık 2024 tarihine kadar gayrimenkul işlemlerinde standart %24 KDV’yi kaldırmıştır: bunun yerine, alıcı, mülkün piyasa değerinin (veya satış ve satın alma sözleşmesinde belirtilen tutarı aşması durumunda kadastro değerinin) %3.09’unu ödemektedir. Eğer mülk için yapı ruhsatı 1 Ocak 2006’dan önce verilmişse, o zaman %24 KDV oranı uygulanır.  

Yunanistan’da yabancılar için gayrimenkul vergisi, ülke vatandaşları ile aynıdır. Mülk değerinin %0.45-0.78’i kadar bir kadastro kayıt ücreti de ödenmektedir. Buna ek olarak, noter hizmetleri için mülk değerinin %1-2’si kadar bir ücret ödenmektedir.

Adım 4. Satış ve satın alma sözleşmesini imzalayın. Bu aşamada, noter satış ve satın alma sözleşmesini hazırlar. Bu belge Yunanca’dır, ancak bir kopyası alıcının ana diline çevrilebilir. Sözleşme, işlemin nesnesini, maliyetini, mülkiyet haklarının devri için koşulları ve ödeme şartlarını açıklar.  

Adım 5. Mülk için ödeme yapın. Sözleşme imzalandıktan sonra, alıcı mülkün toplam maliyetini öder ve satıcıdan anahtarları alır.  

Adım 6. Mülkiyet haklarını kaydedin ve avukatın hizmetlerini ödeyin. Daha sonra, belgelerin yerel arazi arşivine ve kadastro kaydına sunulması gerekmektedir. Genellikle, bu işlem alıcının avukatı tarafından yapılır. Bunun ardından, mülkiyet belgesi almanız ve kamu hizmetleri ile kaydolmanız gerekmektedir. Avukatın ücreti en sona ödenir – mülk değerinin %1.5-2’si kadar.  

Böylece, seçilen mülk için ödenecek tutarın yanı sıra, ek masrafları da göz önünde bulundurmak gerekmektedir:  

• Avukat hizmetleri (belge çevirileri dahil) – yaklaşık %2;  
• Noter hizmetleri – %1.5;  
• Gayrimenkul danışmanı veya ajansı hizmetleri – yaklaşık %2;  
• Mülk devri vergisi – %3.09 (1 Ocak 2006’dan sonraki mülkler için);  
• Devlet harçları (kadastro, kayıt ve arazi) – %0.8’e kadar.  

Ek masrafların toplamı yaklaşık %10’dur ve bu, mülkün piyasa değerine veya satış ve satın alma sözleşmesinde belirtilen tutarı aşması durumunda kadastro değerine dayalı olarak hesaplanır. Noter, avukat ve gayrimenkul danışmanı hizmetlerinin maliyetine, hizmet sözleşmesi tutarının %24’lük KDV’si eklenir.

Yunanistan’da gayrimenkul bakım maliyetleri ne kadar olacak?  

Yunanistan’daki gayrimenkul bakım maliyetleri, emlak vergisi, belediye harçları ve kamu hizmetlerinden oluşmaktadır.  

Yunanistan’da emlak vergisi, tüm mülk sahipleri tarafından yıllık olarak ödenir ve iki bölümden oluşur. Verginin ana kısmı – m² başına €2 ile €13 arasında – konum, alan, kadastro değeri ve inşaat tarihi gibi faktörlere bağlıdır. Verginin ek kısmı, yalnızca mülkün kadastro değeri €300,000’ın üzerindeyse ödenir – nihai fiyata bağlı olarak %0.5 ile %1 arasında değişir.  

Belediye vergisi, mülkün kadastro değerinin %0.025-%0.035’i oranında ödenir ve konuma bağlıdır.  

Kamu hizmetleri, mülk alanına ve hizmet sağlayıcısına bağlıdır. En büyük gider kalemi elektrik masraflarıdır: aylık ödeme, mevsime bağlı olarak €60-€70 arasındadır. Su temini aylık €30-€40 tutmaktadır, ancak adalarda bu miktar sınırlı kaynaklar nedeniyle daha yüksek olabilir. Yunanistan’da merkezi ısıtma sistemine sahip birkaç bölge bulunmaktadır, bu nedenle maliyet tamamen ihtiyaç ve kullanıma bağlıdır; ancak ısıtma için klima kullanıyorsanız, elektrik ödemesi yaklaşık iki katına çıkacaktır.  

Çöp toplama ve bitişik alanın bakımı maliyeti, konut kompleksinin gereksinimlerine bağlıdır ve aylık €20 ile €100 arasında değişebilir. Harcamalara mobil iletişim ve internet hizmetleri maliyetini de ekleyelim – aylık yaklaşık €20-€40. Toplamda, 100 m²’lik bir daire için ortalama kamu hizmetleri ödemesi aylık €100-€200 arasında olmaktadır.

Yunanistan’da gayrimenkul kiralama vergisi  

Eğer mülkünüzü kiraya veriyorsanız, gelir vergisi ödemeniz gerekmektedir. Vergi oranı, %15 ile %45 arasında değişen artan bir oranla uygulanmaktadır: Yıllık geliri €12,000’a kadar olanlar için – %15; Yıllık geliri €12,001 ile €35,000 arasında olanlar için – %35; Yıllık geliri €35,000’tan fazla olanlar için – %45.  

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gerekenler  

Yunanistan’da gayrimenkul satın alırken hoş olmayan sürprizlerden ve ek masraflardan kaçınmak için dikkat etmeniz gereken ana noktalar şunlardır:  

• Orman alanlarında bir arazi parseli satın alıyorsanız, parselin amacına dikkat edin: arazi kullanımını değiştirmek imkansız olacaktır.  
• Sınır bölgelerinde mülk seçiyorsanız, hükümetten özel izin almanız gerekecektir.  
• Şehir dışında bir parsel satın alıyorsanız, inşaat kısıtlamalarının olup olmadığını ve arazi ölçümünün mevcut olup olmadığını kontrol edin. Aynı durum arkeolojik bölgelerdeki parseller için de geçerlidir: nesnenin yeniden inşası, görünümünün değiştirilmesi ve inşaatın genişletilmesi için Kültür Bakanlığı’ndan izin alınması gerekecektir.  
• Kıyıda mülk satın alıyorsanız, seçilen nesneyi yeniden inşa etmenin ve geliştirme yapmanın mümkün olup olmadığını kontrol edin: devlet, kıyıdaki binaların görünümüne sıklıkla gereklilikler getirmektedir.  
• Korunan doğal alanlara yakın mülk satın alıyorsanız, burada inşaatın izinli olup olmadığını ve Çevre Koruma Bakanlığı’ndan herhangi bir kısıtlama olup olmadığını kontrol edin.  
• Isıtma sistemine dikkat edin. Eski evlerde iç ısıtma sistemi gaz veya dizel yakıtla çalışmaktadır ve ödeme, evin sakinleri arasında eşit olarak dağıtılmaktadır. 1 litre dizel yakıtın fiyatı yaklaşık €1’dir. Yeni binalarda bireysel ısıtma sistemleri daha yaygındır: burada faturalama, sayaçla yapılır.  
• Eğer bir park yeri gerekiyorsa, mülk fiyatının park yerini içerip içermediğini kontrol edin: yoğun yapılaşmanın olduğu ve eski evlerin bulunduğu şehirlerde, park yerini ayrı olarak satın almanız gerekecektir ve bu maliyet €20,000 veya daha fazla olabilir. Not: Yunanistan’da mülk alanı dış perimetreye göre hesaplanmaktadır; yani duvarların ve bölmelerin kalınlığı da dahil edilmektedir. Toplam alan, kadastro değerini doğrudan etkiler: toplam alanı 100 m² olan bir mülkün kullanılabilir alanı 80-85 m² olabilir.  
• Yunanistan, sismik olarak aktif bir bölgedir, bu nedenle taşıyıcı duvarların yıkımı burada yasaktır ve yeniden yapılandırmalar sıkı bir şekilde kontrol edilmektedir. Daire yeniden yapılandırılmışsa, izin almayı unutmayın. Geniş teras ve balkonlara sahip mülkleri tercih edin: bunlar toplam alana dahil edilmez, ancak nesnenin değerini önemli ölçüde artırır.  

Hatalardan kaçınmak için, gayrimenkul konusunda deneyimli ve alım-satımın inceliklerini bilen uzmanlarla danışmanlık yapın.

Yunanistan’da gayrimenkul alırken ikamet izni nasıl alınır?  

Yunanistan’ın “altın vize” programı 2013 yılından beri faaliyet göstermektedir: bugün, Avrupa ikamet izni almanın en erişilebilir ve en hızlı seçeneklerinden biridir. Programa katılmak için, Yunanistan’da en az €250,000 tutarında bir mülk satın almanız gerekmektedir – bir veya daha fazla mülk. Atina ve büyük şehirlerde (toplamda 36 belediye), asgari eşik €500,000’dan başlamaktadır.  

1 Eylül 2024 tarihinden itibaren, Yunanistan Altın Vize Programı’nda değişiklikler yürürlüğe girecektir. Yunanistan genelinde minimum giriş eşiği artırılacaktır: büyük şehirler ve turistik merkezlerde €800,000’a ve diğer bölgelerde €400,000’a kadar çıkacaktır. 31 Ağustos 2024 tarihine kadar, yatırımcılar mevcut minimum eşik olan €250,000 üzerinden başvuruda bulunabilir; bunun için 30 Ağustos 2024’e kadar %10’luk bir depozito yatırmaları ve yatırımı 31 Aralık 2024’e kadar tamamlamaları gerekmektedir.  

İkamet izni, mülkün sahibi kalındığı sürece 5-6 ay içinde hemen alınabilir ve 5 yıl süreyle geçerlidir; bu sürenin uzatılması mümkündür. Mülk kiraya verilebilir ve pasif gelir elde edebilir veya kişisel amaçlar için kullanılabilir. Başvuru sırasında, ana yatırımcı ile birlikte aile üyeleri de belirtilir – eş, 21 yaşına kadar çocuklar ve her iki eşin ebeveynleri. Ülkede minimum kalış süresi gerekliliği yoktur – ne ikamet izni alınmadan önce ne de sonra. Yunan dili sınavı geçmek, fon kaynağını doğrulamak veya Due Diligence kontrollerinden geçmek gerekmez.  

AB ikamet statüsü büyük avantajlar sağlar: 125’ten fazla ülkeye vize almadan seyahat etme imkanı – Schengen Anlaşması ülkeleri, Birleşik Krallık ve ABD dahil; uluslararası bankacılık sistemini kullanabilme; iş yerini taşımak ve varlıkları serbest bırakma imkanı; Avrupa eğitimine ve kaliteli sağlık hizmetlerine erişim; vergilerin optimize edilmesi (yabancıların tercihli Non-Domicile rejimi altında, yıllık sabit vergi oranı €100,000’dır; bu rejim, en az €500,000 değerinde mülk satın alındığında geçerlidir); belirli koşullar altında Yunan vatandaşlığı elde etme imkanı; Akdeniz’de yaz tatilleri için kendi ikametgahınız; yüksek yaşam standartlarına sahip güvenli bir ülkede yaşama; beklenmedik durumlar için tüm aile için güvenilir bir yedek plan.  

Programa katılmak için, ana başvuranın reşit olması, sabıka kaydının olmaması ve sağlık durumunu gösteren bir tıbbi belge sunması gerekmektedir.

Yunanistan ikamet izni için uygun gayrimenkul örnekleri  

Pangrati, Atina’daki konut kompleksi  

https://www.astons.com/property/greece/modern-residential-building-in-pagkrati-area-athens/

Atina’nın merkezi bölgelerinden birinde yer alan bu kompleks, modern mimarisi ve şık tasarımıyla dikkat çekmektedir. Her şey yakındadır: okullar, tıp merkezleri, spor salonları, dükkanlar, parklar ve turistik yerler. 3 yatak odalı ve 134 m² alanı olan daireler, çocuklu aileler için idealdir. Dairelerin fiyatı €590,000’dan başlamaktadır ve bu mülk, Yunan ikamet izni programına katılım için uygundur.  

Girit, Heraklion Merkezindeki daireler  

https://www.astons.com/property/greece/residential-complex-in-heraklion-crete/

Bu seçenek, şehir yaşamını denizle yakın bir şekilde birleştirmek isteyenler için uygundur. Ana avantajı, 1-3 yatak odalı ve 63 ile 136 m² arasında değişen geniş daire seçenekleridir. Her daire, “akıllı ev” sistemi ile donatılmıştır ve kendi tasarımına sahiptir. Mutfaklar ve banyolar, alıcıların ihtiyaçlarına göre tasarlanıp dekore edilmiştir. Dairelerin fiyatı €260,000’dan başlamaktadır ve bu mülk, ikamet izni almak için uygundur.  

Santorini’deki lüks villalar  

https://www.astons.com/property/greece/authentic-villa-in-santorini/

Proje, 3 yatak odalı ve 140 m² alanı olan villalar ve şehir evleri içermektedir. Her ev, Santorini volkanına ve denize bakan geniş bir veranda ile donatılmıştır. Tam donanımlı bir mutfak ile birlikte, sahip jacuzzi, havuz, özel çatı katı, otopark ve alarm sistemine sahip bir video gözetim sistemi elde eder. Villa, hem yaşamak hem de kiraya vermek için mükemmel bir seçenektir; Santorini’nin ana turistik yerleri, plajlar, restoranlar ve kafeler yakınındadır.

Özet  

Pratikte, Yunan “altın vize” almak bağımsız olarak mümkün değildir, ancak doğrudan bir yasak da yoktur. En iyi çözüm, uzmanlarla danışmaktır: lisanslı bir avukat, göç yasalarının tüm inceliklerini bilir, isteklerinize ve bütçenize uygun bir mülk seçmenize yardımcı olur, belgeleri hazırlar ve ilgili departmanlara başvurular yapar; bu sayede zamanınızı ve sinirinizi korumuş olursunuz.  

Astons şirketi, yabancı mülk edinimi yoluyla ikamet izni ve vatandaşlık alma konusunda geniş bir pratik deneyime sahiptir. Ücretsiz danışmanlık almak için bizimle iletişime geçin – uzmanlarımız, işlemin başından sonuna kadar tüm sorumluluğu üstlenecektir.