Türk Vatandaşları Neden Yunanistan Oturum İznini Seçiyor?

Dünyanın en güzel ülkelerinden biri olan Yunanistan, Türkiye dahil olmak üzere dünyanın dört bir yanından milyonlarca turiste ev sahipliği yapmaktadır. Ancak birçok kişi turistik gezilerle yetinmeyip Yunanistan’da oturum izni için başvuruda bulunmaktadır.

Bunu yapmanın en kolay ve etkili yollarından biri, Yunanistan’ın “Golden Visa” programına katılmaktır. Bu makalede, programın gereksinimleri ve faydaları ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.

Yunanistan Golden Visa’sı Türkiye’de Neden Popüler?

Yatırım yoluyla Yunanistan oturum izni programı, özellikle Türk vatandaşları arasında Avrupa’nın en çok aranan programlarından biridir. Son verilere göre, Türk vatandaşlarına 1471 “Golden Visa” verilmiştir – bu, verilen toplam yatırım yoluyla oturum izin sayısının %10,9’unu oluşturmaktadır. 

Türkiye ekonomisindeki zor durum, yüksek enflasyon ve jeopolitik istikrarsızlık, varlıklı vatandaşları sermayelerini korumanın yollarını aramaya yöneltmektedir. En etkili yollardan biri de Yunanistan’da gayrimenkul satın almaktır. Popüler bölgelerdeki konutların ortalama maliyeti yıl içinde %8 artmıştır; bu da sadece oturum izni almakla kalmayıp aynı zamanda kazanç elde etmeyi de sağlamaktadır.

2024 yılında Yunanistan gayrimenkul piyasası, “Golden Visa” programı kapsamında 2,3 milyar euro değerinde yatırım çekmiştir ve bunun yaklaşık %25’i Türk vatandaşlarından gelmiştir. Yunanistan Merkez Bankası’na göre, 2024 yılında Türkiye’den Yunanistan gayrimenkul piyasasına sermaye girişleri yıllık %15 artmıştır.

Türk yatırımcılar Yunanistan’da her yıl 1000’den fazla gayrimenkul edinmektedir. Alımların önemli bir kısmı, Yunanistan’ın prestijli bölgeleri olan Atina ve Yunan adalarında yüksek getirili mülkleridir. Türk yatırımcıları en sık Ege Denizi adalarını (Rodos, Kos) ve Attika başkent bölgesini tercih etmektedir.

Özgürlük faktörü de başvuru sahipleri için oldukça önemlidir. Yunanistan programı, özellikle Türk vatandaşları için değerli olan 29 Schengen ülkesine vizesiz giriş imkanı sunmaktadır. Bu, Avrupa’da seyahat etme, iş yapma ve çocukların eğitim alma fırsatlarını beraberinde getirmektedir.

Uzmanlar, 2025 yılında Türkiye’nin program katılımcı sayısı bakımından (Çin ve Lübnan ile birlikte) ilk üçte kalmaya devam edeceğini öngörmektedir. Artan ilgi sadece başvuru sahiplerinin sermayelerini koruma ihtiyacından kaynaklanmamaktadır. Aynı zamanda Yunanistan’ın, genç Türk girişimcilerinin ilgisini çekebilecek, startup’lara yatırım yapma (400.000 €’dan itibaren) fırsatları sunma planları da bu popülerliğe katkıda bulunmaktadır.

Yunanistan Oturumunun Avantajları

Yatırım yoluyla Yunanistan oturum izni, yabancı uyruklulara bir dizi önemli avantajlar sağlamaktadır:

• Schengen Bölgesi’nde Hareket Özgürlüğü: Yunanistan oturum izni sahipleri, Avrupa içinde seyahat ve iş gezilerini kolaylaştıran tüm 29 Schengen ülkesine vizesiz giriş hakkına sahiptir.
• Tüm Aile İçin: Program, asıl başvuru sahibinin eşini, 21 yaşın altındaki çocuklarını ve ebeveynlerini başvurularına dahil etmesine olanak tanıyarak tüm ailenin Yunanistan’da ikamet etme hakkını güvence altına alır.
• İkamet Zorunluluğu Yok: Oturma iznini sürdürmek için Yunanistan’da kalıcı olarak ikamet etme zorunluluğu yoktur.
• AB Vatandaşlığına Giden Yol: Yunanistan’da 7 yıl yasal olarak daimi ikamet ettikten sonra, oturma izni sahipleri, herhangi bir AB ülkesinde çalışma ve ikamet etme hakkı da dahil olmak üzere ek fırsatlar sunan vatandaşlık için başvurabilirler.
• Vergi Avantajları: Yunanistan, yeni vergi mukimleri için özel vergi rejimleri sunmaktadır; buna dünya çapındaki gelir üzerinden yıllık 100.000 €’luk sabit bir vergi de dahildir ve bu da ülkeyi yurt dışından gelen yüksek net değerli yatırımcılar için cazip kılmaktadır.
• Yatırım Fırsatları: Yunan gayrimenkulüne yatırım yapmak sadece oturma izni sağlamakla kalmaz, aynı zamanda kira geliri de yaratabilir.
• Yüksek Yaşam Kalitesi: Ülke, zengin bir kültürel mirasa ve yüksek düzeyde güvenliğe sahip olup bu da burayı yaşamak ve tatil yapmak için cazip bir yer haline getirmektedir.
• Güzel Doğa ve İklim: Yunanistan, ılıman yazları ve ılıman kışları ile Akdeniz ikliminin yanı sıra güzel kıyıları ve temiz plajlarıyla ünlüdür.
• Hızlı İşlem: Oturma izni alma süreci 4 ila 6 ay sürer; bu da diğer birçok AB ülkesine göre daha hızlıdır.

Yunanistan Golden Visa Programı

Program Açıklaması

Yunanistan Golden Visa Programı, Avrupa’da oturma izni almanın hızlı ve etkili bir yolunu sunmaktadır. Gayrimenkule 250.000 € veya daha fazla yatırım yaparak, başvuru sahibi ve ailesi 5 yıl boyunca yenilenebilir bir oturma izni alırlar. Ek olarak, program Yunanistan’ın yüksek kaliteli sağlık hizmetlerine ve eğitim sistemine erişim olanağı sağlamaktadır.

Program, Yunanistan’da zorunlu ikamet gerektirmediğinden, taşınmaya veya vergi mükellefiyetini değiştirmeye hazır olmayan yatırımcılar için caziptir. Oturma izni sahipleri, özellikle Atina, Selanik ve popüler turistik yerler gibi rağbet gören bölgelerde büyüyen bir gayrimenkul piyasasından kira geliri elde edebilirler.

Yatırım Koşulları ve Miktarları

Yunanistan, basit bir başvuru süreci ile AB’deki en uygun fiyatlı Golden Visa seçeneğini sunmaktadır. Mülk korunmaya devam ettiği sürece, oturma izni her 5 yılda bir yenilenebilir.

Seçenek 1 / 250.000 €’dan İtibaren – Ticaretten Konuta Dönüştürülen veya Tarihi Mülkler

• Ticaretten konuta dönüştürülen mülklerin satın alınması (tamamen yenilenmek üzere eski otellerin ve iş merkezlerinin binaları).
• Kültürel veya tarihi öneme sahip mülklerin satın alınması, 5 yıl içinde zorunlu restorasyon ile birlikte.
• Mülk, Yunanistan’ın herhangi bir bölgesinde bulunabilir ve herhangi bir boyutta olabilir.

Seçenek 2 / 800.000 €’dan İtibaren – Prestijli Konumlardaki Mülkler

• Önemli bölgelerde gayrimenkul edinimi: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini veya nüfusu 3.100’den fazla olan adalar.
• Fonlar, en az 120 metrekarelik tek bir mülke yatırılmalıdır.

Seçenek 3 / 400.000 €’dan İtibaren – Diğer Bölgelerdeki Gayrimenkuller

• Halkidiki ve Peloponnese gibi ülkenin diğer tüm bölgelerinde gayrimenkul edinimi.
• Fonlar, en az 120 metrekare büyüklüğünde tek bir mülke yatırılmalıdır.

Önemli notlar

• Tüm yatırımlar, akredite bir finans kuruluşundan havale yoluyla yapılır.
• “Golden Visa” için satın alınan gayrimenkuller sadece uzun vadeli olarak kiraya verilebilir.

Ücretler ve Vergiler

Vergi Optimizasyonu

Non-Dom Vergi Rejimi

Yunanistan’daki Non-Dom (Yerleşik Olmayan) vergi rejimi, 2019’da getirilen tercihli bir vergilendirme sistemidir. Yatırımcıların vergi maliyetlerini önemli ölçüde azaltmalarına olanak tanır.

Non-Dom, vergi mükellefiyetini Yunanistan'a taşıyan ve Yunanistan'da önemli yatırımlar (500.000 €'dan itibaren) yapan varlıklı bir yabancının, Yunanistan dışından elde ettiği tüm gelirleri için her vergi dönemi için 100.000 € tutarında sabit bir vergi ödemesi anlamına gelir.

Yağız Yiğit

Katılım Kuralları

• Yatırımcının bu rejimden yararlanabilmesi için yılda en az 183 gün Yunanistan’da bulunması gerekir; diğer Schengen ülkelerine yapılan kısa geziler genellikle bu sürenin hesaplanmasını kesintiye uğratmaz.
• Ülkeye turizm amacıyla veya tıbbi tedavi için gelen yabancılar, vergi mükellefi olamazlar; oturma izni veya mali/sosyal bağlar gereklidir.
• Katılmak için, vergi mükellefiyetinin değiştirilmesi için başvurmak, bütçeye 10.000 € ödemek ve gayrimenkul, menkul kıymetler veya yerel şirketlerin hisselerine 500.000 € veya daha fazla tutarda yatırım yapmak gerekmektedir. Golden Visa programı kapsamında yapılan uygun gayrimenkul yatırımları da bu şartı karşılayabilir.
• Non-Dom statüsüne yatırım yapmadan önce veya yatırımdan sonraki 3 yıl içinde başvurabilirsiniz. Bu durumda, yatırımın rejimin geçerlilik süresi boyunca korunması gerekecektir.

Vergilendirme Kuralları

• Asıl başvuru sahibi, miktarına bakılmaksızın, Yunanistan dışında elde edilen tüm gelirler için yılda 100.000 € tutarında sabit bir vergi öder.
• Aile üyeleri (eş, ebeveynler, çocuklar) her akraba için ek 20.000 € ödeyerek rejime katılabilirler.
• Yunan kaynaklarından elde edilen gelirler standart oranlarda vergilendirilir (örneğin, gelir vergisi %9’dan %44’e kadar).
• Katılımcılar, vergi bildirimini basitleştiren Yunanistan’daki yabancı geliri beyan etme zorunluluğundan muaftır.
• Non-Dom rejimi 15 yıl geçerlidir ve uzatılamaz. Bu rejimden yararlanmak için, başvuru sahibi son 8 yılın 7’sinde Yunanistan vergi mükellefi olmamış olmalıdır.
• Ek olarak, yatırımcı herhangi bir yabancı varlık üzerindeki veraset ve bağış vergisinden ve ayrıca yabancı gelir beyan etme zorunluluğundan muaftır.

AB Vatandaşlığına Giden Yol

Golden Visa programı aracılığıyla alınan Yunanistan oturumu, ülke vatandaşlığı alma imkanı sunar. Başvuru süreci 1 ila 2 yıl sürer.

Vatandaşlık almak için karşılanması gereken koşullar şunlardır:

• Yunanistan’da 7 yıl daimi olarak ikamet etmek;
• Yunan dili yeterlilik sınavını B1 seviyesinde başarıyla geçmek. Sınav, temel iletişim becerilerini test eden sözlü ve yazılı bir bölüm içerir;
• Çalışma, iş, topluluk katılımı ve vergi ödemesi yoluyla Yunan toplumu ile bir bağlantı göstermek;
• Hem Yunanistan’da hem de menşe ülkesinde sabıka kaydı bulunmamak.

Yunan vatandaşlığı, Avrupa sağlık hizmetlerine, eğitime ve sosyal programlara erişim imkanı sağlar. Ek olarak, Yunan pasaportu dünya sıralamalarında yüksek sıralarda yer almaktadır (örneğin, Henley Pasaport Endeksi 2024’te 7.), 180’den fazla ülkeye vizesiz erişim sağlamaktadır. “Golden Visa” için satın alınan gayrimenkul, vatandaşlık alındıktan sonra satılabilir (oturma izni / vatandaşlık almadan önce satarsanız, oturma izni kaybedilir).

Yatırım Yoluyla Yunan Oturma İzni Alma Süreci

1. Astons göçmenlik uzmanı ile danışmanlık: 24 saat içinde, yatırım yoluyla Yunanistan oturma izni programı için güvenilir ve uygun bir yatırımcı olduğundan emin olmak için yatırımcının ön taramasını yapacağız. Uzmanlarımız, katılımınız için en iyi seçeneği seçmenize yardımcı olacaktır.
2. Gayrimenkul seçimi: İhtiyaçlarınıza ve bütçenize uygun bir mülk seçimi hazırlayacağız. Başvuru sahipleri, ilgilendikleri mülkleri görmek için Yunanistan’ı ziyaret edebilir veya ekibimizin bunu onlar için yapmasını sağlayabilirler. Yatırımcı, mülk değerinin %10’u depozito ödeyerek mülkü seçip rezerve edebilir.
3. Satın alma ve kaydın tamamlanması: Bu aşamada nihai satın alma sözleşmesi noterde imzalanır. Yunanistan’a gelmek gerekli değildir – bu, bir vekaletname temelinde Yunan bir avukat tarafından yapılabilir. Yatırımcı, gayrimenkul satın alma sözleşmesinin tam tutarını ödemeli ve ayrıca vergileri, devlet ücretlerini ve sağlık sigortasını ödemelidir.
4. Oturma izni başvurusu yapılması: Astons, oturma izni başvurunuzu gönderecek ve Yunanistan Göç Hizmetleri’nde biyometrik veri gönderme prosedürünü düzenleyecektir. 6 yaşın üzerindeki tüm aile üyeleri, biyometrik veri göndermek için Yunanistan’a seyahat etmelidir. Bu, geçici oturma ve giriş izninin alınmasından itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır.
5. Oturma izni kartlarının alınması: Oturma kartları, Astons’ın Yunan avukatı tarafından toplanır ve müşterinin ikamet adresine gönderilir.

Kısacası

• Popüler “Golden Visa” programı: Giderek daha fazla Türk vatandaşı, sermayelerini korumak, hareket özgürlüğü kazanmak ve yaşam kalitesini artırmak amacıyla Yunanistan’ın “Golden Visa” programını seçiyor.
• Popüler bölgeler: Türk yatırımcılar, yüksek değerli gayrimenkullerin bulunduğu prestijli Yunan bölgelerini seçiyor: Ege adaları ve Attika.
• AB’de yeni fırsatlar: Yatırım yoluyla Yunan oturma izni, tüm Schengen bölgesinde vizesiz seyahat etmenizin yanı sıra kaliteli tıp, eğitim ve iş ortamına erişim imkanı vermektedir.
• Vergi avantajları: Non-Dom rejimi, denizaşırı gelirler üzerinde sabit bir vergi sunarak uluslararası işleri olan varlıklı yatırımcıların ilgisini çekmektedir.
• Yaşam kalitesi: Ilıman iklim, zengin doğa ve güvenli bir ortam, Yunanistan’ı yaşamak, çalışmak ve tatil yapmak için cazip bir yer yapmaktadır.
• Görünüm: Yunanistan’ın Golden Visa programı, AB’deki en uygun fiyatlı programlardan biridir. Türk vatandaşları arasındaki popülaritesi giderek artacaktır.