Гайд по выбору недвижимости для «золотой визы» Греции

Программа инвестиционного ВНЖ Греции действует с 2013 года и по праву является самой популярной среди европейских аналогов: только за 2024 год Греция получила более 9 000 заявлений на оформление «золотых виз». На текущий момент — это один из самых быстрых и доступных способов легализоваться в Европе.

Рассказываем, как выбрать самую ликвидную недвижимость, на что обратить стоит внимание, и делимся интересными вариантами.  

Почему выгодно покупать недвижимость в Греции

Цены на недвижимость в Греции стабильно растут: по оценкам Банка Греции в 2024 году прирост составил 6,6% по всей стране, а за последние 10 лет — более 60%. Лидерами традиционно стали Афины и Салоники — 14,1% и 16,4% соответственно. Такая же тенденция сохраняется и на рынке аренды. Греческая экономика постепенно восстанавливается после кризиса 2008 года: на текущий момент спрос на рынке недвижимости превышает предложение более, чем в 2 раза.

Это означает, что инвесторы, приобретающие местную недвижимость, получают актив, который можно выгодно сдавать в аренду, получая 4-6% годовых. К тому же недвижимость не потеряет в цене со временем и ее можно будет выгодно продать при необходимости.

При этом, стоимость недвижимости в Греции существенно ниже, чем в среднем по Европе:

*Источник: https://www.numbeo.com/cost-of-living/  

Условия участия в программе

В рамках программы необходимо купить недвижимость на сумму от €250 000.

С 1 сентября 2024 года в Греции действует 2 инвестиционных зоны с разным порогом входа:

• Афины, вся Аттика, Салоники, Крит, Миконос, Санторини, а также все города и острова с населением от 3100 человек — от €800 000;
• Все остальные регионы — от €400 000.

Инвестор может приобрести один объект, от застройщика, с площадью от 120 м². Сдавать такую недвижимость в краткосрочную аренду запрещено. 

Минимальный порог в €250 000 сохраняется в двух случаях:

• при преобразовании объекта из коммерческого в жилой фонд, когда меняется функциональное назначение — помещение, использовавшееся для бизнеса — гостиница, склад, завод, магазин, офис и т.п. — становится жилым комплексом или квартирой, пригодной для проживания. Застройщик получает разрешение, выкупает здание, подлежащие восстановлению, и полностью его перестраивает в соответствии с законодательными требованиями к качеству материалов, работ и энергоэффективности, превращая в жилой комплекс с современным ремонтом и необходимыми коммуникациями. По сути, участник программы вкладывает средства в будущий проект, получая в итоге новые апартаменты в обновленном здании.
• Если инвестор проводит реставрацию объекта культурного наследия. В этом случае все восстановительные работы он проводит сам. Главное условие — ремонт должен быть завершен в течение 5 лет, иначе продлить ВНЖ будет нельзя.

Подобные варианты объектов особенно популярны в Аттике: в этих регионах много строений, требующих реновации и коммерческих зданий. Это позволяет получить недвижимость в востребованном районе в регионе с высоким порогом входа и оформить ВНЖ за минимальную сумму. При этом, можно выбрать объект с любой площадью — просторные двухуровневые апартаменты или небольшую студию на 1-2 спальни, по желанию покупателя.

Требования к заявителям и преимущества программы

Список требований к инвесторам  минимальный. Участник программы должен:

• быть совершеннолетним — старше 18 лет;
• не иметь судимостей и проблем с законом;
• не иметь запретов на въезд в Грецию и страны ЕС;
• не иметь гражданства Греции или одной из стран ЕС;
• подтвердить законность источника финансовых средств.

ВНЖ выдают на 5 лет с возможностью многократного продления на аналогичный срок. Вместе с основным инвестором в заявку можно внести членов его семьи — супругу/супруга, детей до 21 года и родителей с обеих сторон. Срок оформления составляет 3-6 месяцев. Условий по минимальному проживанию нет, если в дальнейшем вы не планируете получать ПМЖ и гражданство. Приехать в Грецию нужно один раз для сдачи биометрических данных, а все остальное время можно жить в любой стране, пользуясь преимуществами статуса резидента:

• безвизовые поездки по странам Шенгена;
• доступ к международной банковской системе;
• возможность разморозить активы и счета;
• возможность релоцировать бизнес и выйти на международный рынок;
• доступ к европейскому образованию;
• доступ к качественной медицине и передовым европейским клиникам;
• жизнь в безопасной стране со стабильной экономикой и теплым климатом;
• собственная резиденция на Средиземноморье;
• надежный запасной план для всей семьи на случай непредвиденных ситуаций;
• возможность через 7 лет претендовать на греческое гражданство, при выполнении необходимых условий.

Для получения вида на жительство нужно выбрать и приобрести подходящий объект, зарегистрировать договор купли-продажи у нотариуса и в кадастровой палате и подать документы в миграционную службу. Заниматься этим самостоятельно можно, но на практике — не рекомендуется. 

Чтобы учесть все нюансы программы, избежать ошибок и отказа в выдаче ВНЖ, стоит обратиться к специалистам, знакомым с особенностями греческой системы. Эксперты Astons возьмут на себя все вопросы по оформлению документов и подбору недвижимости — обращайтесь к нашим специалистам за бесплатной консультацией.

На текущий момент, граждане РФ и Беларуси не могут участвовать в греческой программе «золотых виз» напрямую. Но есть выход: сначала получить гражданство нейтральной страны за инвестиции, например, Вануату – небольшого государства в Тихом океане.

Компания Astons предлагает помощь в оформлении гражданства Вануату и получении ВНЖ в Греции. Общая стоимость участия в комбинированной программе составляет от €400 000 евро, а срок оформления – от 6 до 9 месяцев. В результате вы получаете два независимых иммиграционных продукта, которые существенно расширят список личных свобод и возможностей. Чтобы узнать больше, проконсультируйтесь с экспертами Astons.

Лучшие города Греции для покупки недвижимости

Афины

Столица всегда пользуется спросом как у туристов, так и у экспатов: это не только один из крупнейших транспортных центров в стране, с которого обычно начинается путешествие по Греции, но и современный город с прекрасно развитой инфраструктурой. Здесь, помимо всемирно известных исторических и культурных достопримечательностей, находятся офисы крупных компаний, ведущие университеты, государственные учреждения, и все необходимое для комфортной жизни: школы и детские сады, больницы и аптеки, торговые центры, рестораны и многое другое.

В Афинах — одни из самых высоких цен на покупку и аренду недвижимости: в городе плотная старая застройка, поэтому новые дома строить практически негде, также существует запрет на строительство зданий выше 7 этажей. Повышенным спросом для долгосрочной аренды пользуются небольшие квартиры-студии на 1-2 спальни рядом с метро, университетами и деловыми центрами. Отдельный плюс жилого комплекса — наличие собственной парковки: в Афинах эта проблема, как и в других старых городах, стоит довольно остро.

Современный жилой комплекс в самом сердце Афин

Комплекс резиденций с видом на Акрополь

Апартаменты и дуплексы в центре Афин

Стильные апартаменты в центре в оживленном районе Гази

Апартаменты в окружении парка с видом на море

Пирей

Пирей — крупнейший спутник Афин. Он расположен в 15 минутах езды на автомобиле от столицы. Город имеет прекрасное транспортное сообщение с крупными городами Греции: сюда проложена ветка афинского метро, рядом проходит европейский маршрут Е 75.

Пирейский порт — крупнейший на Средиземноморье и один из важнейших центров мирового судоходства: суда отправляются отсюда на острова и в соседние страны. Здесь же расположено несколько яхтенных гаваней. Стоимость жизни в Пирее немного ниже, чем в Афинах, цены на недвижимость растут быстрее, а спрос на аренду не падает в низкий сезон, несмотря на то, что город сложно назвать туристическим.

Стильные апартаменты с просторными планировками и высокими потолками в Пирее

Апарт-отель с обслуживанием в Пирее

Комплекс апартаментов в Пирее: тихий уголок рядом с центром города

Комфортабельные виллы с бассейном в Афинах

Апартаменты с обслуживанием на первой береговой линии в Пирее

Пригороды Афин

Многие семьи выбирают столичные пригороды: здесь темп жизни спокойнее, меньше туристов, много парков и зелени, а добраться до Афин можно за 20-30 минут на машине. Кифисия и Халандри — престижные районы на севере от Афин, их выбирают состоятельные экспаты — за хорошую экологию и уют. 

Глифада — элитный курорт на юге: здесь расположились роскошные отели, чистейшие пляжи и лучшие поля для гольфа в Греции. Вула, Вари и Вульягмени — жемчужины Афинской ривьеры, привлекают живописной природой и размеренной жизнью.

Современный комплекс апартаментов в Халандри

Стильные мезонеты с бассейном в Кифисии

Апартаменты в 5 минутах ходьбы от пляжа Кавури, Вула

Трехэтажный комплекс апартаментов в Глифаде

Современные резиденции с бассейном в Эллинико

Салоники

Салоники — второй по величине город в Греции: темпы роста цен на  местную недвижимость в 2024 год  обогнали столичные. В городе отличная инфраструктура, прекрасно развиты торговля, образование и медицина, рядом — великолепные пляжи с чистейшей водой. Сюда едут из-за хорошей экологии и высоких зарплат.

Халкидики

Халкидики – полуостров на севере Греции, где Эгейское море обрамлено сосновыми лесами и горами. Море здесь чистое, а пляжи — самые чистые и обустроенные в Греции. Благодаря своему расположению, Халкидики – удобное место для туризма и постоянного проживания.

Виллы премиум-класса с высокой доходностью в городе Скала Геракини

Роскошная вилла с террасой на крыше в Халкидики

Трехэтажная вилла с парковкой и бассейном в Ханиоти

Пелопоннес

Пелопоннес – южная часть материковой Греции. Он известен своим чистым морем, красивыми пейзажами, богатой историей, здесь находится много достопримечательностей. Расположение Пелопоннеса позволяет удобно добираться до других регионов Греции. Развитая инфраструктура делает этот регион привлекательным для тех, кто рассматривает возможность постоянного проживания. Это стоит учитывать, если вы присматриваете недвижимость в Греции.

Меблированный мезонет рядом с главной гаванью Коринфа

Греческие острова

Жизнь на островах может быть связана с некоторыми ограничениями, но многие экспаты выбирают их за безграничные возможности для отдыха. Недвижимость на островах прекрасно сдается даже на длительный срок, особенно, расположенная в жилых и спальных районах с хорошей инфраструктурой и всем необходимым для жизни.

Апартаменты в районе с развитой инфраструктурой, Ханья, Крит

Роскошная вилла с захватывающим видом на море в Лефкаде

Квартиры с 1-2 спальнями в 50 метрах от пляжа на Паросе

На какой бюджет рассчитывать при покупке

В Афинах и пригородах можно приобрести апартаменты с одной или двумя спальнями за €250 000: зачастую, это квартиры в полностью восстановленных зданиях, превращенных в комфортные жилые комплексы. 

В портфолио Astons — широкий выбор объектов, которых нет в открытой продаже: компания работает с застройщиками напрямую, предлагая эксклюзивные решения под индивидуальные запросы.

При расчете бюджета необходимо учитывать обязательные платежи и дополнительные расходы:

• Налог на передачу имущества – 3,09% от стоимости объекта;
• Сбор за регистрацию в кадастровом земельном управлении – от 0,6% от стоимости недвижимости;
• Нотариальный сбор за передачу имущества – от 1,5% от стоимости недвижимости;
• Иммиграционные сборы – от €2000 на основного заявителя и €150 на члена семьи от 18 лет;
• Сбор за печать карточки резидента – €16 на каждого заявителя;
• Подготовка нотариальной доверенности – от €150;
• Услуги переводчика – от €150;
• Медицинская страховка – от €150 на человека.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, на обстановку апартаментов можно не тратится: в Греции, как правило, предпочитают снимать пустые квартиры, а мебель привозить с собой. Для тех, кто хочет получить апартаменты, в которые можно сразу же въехать и жить, есть варианты с полной меблировкой. Во всех случаях, застройщик сдает готовую квартиру с ремонтом, встроенной кухней, современной техникой и полностью обустроенными ванными комнатами.

Сколько стоит содержание недвижимости в Греции?

Владельцы недвижимости в Греции обязаны платить налоги и оплачивать содержание квартиры.

Важно:

Недвижимость должна оставаться в собственности для сохранения статуса ВНЖ — в противном случае, карту резидента могут аннулировать.

Налог со сдачи недвижимости в аренду рассчитывается по прогрессивной ставке, как подоходный:

• 9% при доходе до €10 000 в год;
• 22% при доходе €10 000 — 20 000 в год;
• 28% при доходе €20 000 — 30 000 в год;
• 30% при доходе €30 000 — 40 000 в год;
• 44% при доходе свыше €40 000 в год.

Налог с доходов от аренды необходимо платить, даже если вы не проживаете в Греции.

Если недвижимость в рамках программы приобретается в единоличное владение инвестора на юридическое лицо, уплачивается корпоративный налог — по ставке 22%.

Если инвестор приобрел недвижимость на сумму от €500 000, он может воспользоваться специальным налоговым режимом Non-Dom. Он предполагает замену налогов на фиксированную ставку в €100 000, уплачиваемую раз в год, что может быть гораздо выгоднее, чем максимальная ставка подоходного налога в 44% при высоких доходах.

Помимо этого, необходимо учитывать налоги на владение недвижимостью: 

• Ставка налога составляет €0,1-13 в 1 м², в зависимости от площади, местоположения недвижимости и возраста здания, в котором она расположена.
• К обязательной ставке идет доплата — 0-1,5% для физических лиц, 0,55% — для юридических. Рассчитывается от кадастровой стоимости объекта.
• Муниципальный налог — ставка  0,025-0,035% от кадастровой стоимости объекта, в зависимости от муниципалитета.

Коммунальные платежи за апартаменты площадью 85-100 м² составляют около €200-300 в месяц: сюда входит свет, вода, иногда газ (по счетчикам), содержание жилья и территории, вывоз мусора. Отопление зависит от вашего ЖК: в некоторых установлен общий котел, в новых комплексах — автономные, отдельные для каждой квартиры. Если недвижимость сдается в аренду, все платежи по счетчику, как правило, оплачивает арендатор: нередка практика, когда арендатор заключает отдельные договора с поставщиками воды и света. 

Если вас интересует программа получения ВНЖ Греции за инвестиции, обратитесь за бесплатной консультацией к экспертам компании Astons. Наши специалисты сопроводят вас на всех этапах процесса: от подачи заявки до получения документов.