Спрос на недвижимость в Греции в 2026 году

В 2026 году рынок недвижимости Греции продолжает расти стабильными темпами. Повышение цен сопровождается точечными изменениями в регулировании и активным развитием инфраструктуры.

Афины остаются главным центром спроса со стороны как местных, так и международных покупателей. В столице можно найти как премиальные жилые объекты, так и недвижимость, подходящую под программу «золотой визы» с минимальным порогом от €250 000.

Инвесторов привлекают понятные и устойчивые факторы: рост цен на недвижимость, возможность получать доход от аренды и перспективы оформления ВНЖ. За счет обновления городских районов, улучшения транспортной инфраструктуры и постоянного притока иностранных покупателей, Афины становятся одним из самых динамичных рынков недвижимости в Европе: здесь сочетаются комфортные условия для жизни и высокий инвестиционный потенциал.

Ключевые выводы

• Афины — центр спроса: В центре города, в южной Ривьере и в районах рядом с новой веткой метро (линия 4) растет интерес покупателей и повышаются цены.
• Восстановление цен: Стоимость жилья в Афинах уже значительно превышает докризисный уровень 2008 года, в некоторых пригородах рост с 2019 года достигает 94%.
• Сильный премиальный сегмент: В южных районах, таких как Глифада, Вула и Палео Фалиро, цены на новые объекты высокого класса достигают €25 000 за кв. м.
• Туризм поддерживает инвестиции: Аттика входит в топ-10 европейских направлений для зарубежных туристов, что поддерживает спрос на аренду и укрепляет уверенность инвесторов.
• Рост интереса из США: Количество одобрений для граждан США по программе «золотой визы» увеличилось на 49%, что отражает высокий международный спрос.

Греческий рынок недвижимости в начале 2026 года

Афины и Аттика: рекордный рост цен

Рынок недвижимости Афин и прилегающих районов показал заметный рост.

• По официальным данным, цены на жилье по стране уже превысили докризисный максимум 2008 года. К концу третьего квартала 2025 года они были на 7,14% выше уровня 2008 года и на 86% выше минимальных значений 2017 года.
• В Аттике (регионе, куда входят Афины и ближайшие пригороды) рост еще заметнее: в некоторых районах цены с 2019 года увеличились почти вдвое — до 94%.

Средние цены в южных пригородах Афин значительно выросли:

Афины в сравнении с другими столицами Европы

Согласно 14-му выпуску Deloitte Property Index, Афины заняли второе место среди крупнейших столиц Европы по соотношению стоимости нового жилья к уровню доходов населения, уступив только Амстердаму. Речь идет именно о показателе доступности, а не о цене квадратного метра.

Это означает, что при сравнительно более низких доходах стоимость нового жилья в Афинах по европейским меркам уже находится на достаточно высоком уровне. При этом недвижимость в Греции все еще можно приобрести дешевле, чем в столицах Западной Европы. Иностранных покупателей во многом привлекает возможность совместить комфортную жизнь в европейской столице с понятной и оправданной инвестицией.

Иностранные и внутренние покупатели: динамика спроса

Иностранные инвесторы по-прежнему играют ключевую роль на рынке недвижимости Греции, хотя структура спроса постепенно меняется.

• В первой половине 2025 года объем зарубежных инвестиций в греческую недвижимость составил €938 миллионов. Это 33% от общего объема прямых иностранных инвестиций в страну (€2,8 миллиарда). Таким образом, недвижимость остается одним из самых привлекательных направлений для международного капитала.
• Доля вложений в недвижимость стала ниже, чем в предыдущие годы, когда более половины всех иностранных инвестиций приходилось на этот сектор. Однако это не означает снижение интереса. Речь идет о смене фокуса: инвесторы все чаще выбирают качественные и стабильные активы (премиальные жилые объекты и проекты, связанные с туризмом) вместо более бюджетного и краткосрочного вложения средств.

Где самый высокий спрос?

Интерес к недвижимости растет по всей Греции, но именно Афины остаются главным центром инвестиционной активности.

• Центр Афин и престижные районы по-прежнему демонстрируют высокий объем сделок и рост цен. В исторических кварталах, таких как Плака и Кукаки, цены выросли настолько, что покупка недвижимости здесь чаще связана с образом жизни и престижем проживания в центре столицы, а не только с инвестиционной доходностью.
• Южное побережье — Афинская Ривьера (Глифада, Вула, Вулиагмени, Алимос) привлекает как местных, так и иностранных покупателей. Здесь востребованы объекты для жизни у моря и недвижимости с потенциалом долгосрочной аренды.
• Эллинико благодаря масштабному строительству и современной инфраструктуре стал одной из самых привлекательных локаций для новых премиальных проектов: элитных апартаментов и многофункциональных комплексов. Район интересен как инвесторам, так и покупателям, ориентированным на современный стиль жизни рядом с побережьем.
• Районы с активной реконструкцией, такие как Каллифея, Мосхато, Пирей и Нео Ираклио, привлекают за счет обновления инфраструктуры и стабильного спроса на современное жилье.

Что сейчас влияет на спрос?

Рекордный турпоток усиливает интерес к недвижимости

В 2025 году туристический сектор Греции достиг рекордных показателей.

• По данным Банка Греции, страну посетили почти 37 миллионов человек, а доходы от туризма составили €23 миллиарда. Это подтверждает устойчивость отрасли и ее важность для экономики страны.
• По сравнению с 2024 годом туристов стало больше, а доходы от туризма выросли. Это показывает устойчивый международный интерес к Греции и особенно к Афинам.

Кроме того, по данным нового исследования аналитических платформ Mabrian и Data Appeal, в 2025 году Аттика вошла в десятку самых посещаемых европейских регионов среди иностранных туристов. Аттика все чаще воспринимается как полноценное направление для отдыха в течение всего года, а не просто как транзитная точка перед поездкой на острова.

«Золотая виза» Греции: требования к инвестициям и стратегические приоритеты

Греческая программа «золотой визы» по-прежнему играет важную роль в привлечении иностранных инвестиций на рынок недвижимости.

Текущие инвестиционные пороги

• €800 000 — Объекты в зонах с высоким спросом: центр Афин, южные пригороды, популярные острова и крупные региональные центры.
• €400 000 — Недвижимость в остальных регионах Греции.
• €250 000 — Специальный формат инвестиций: покупка коммерческой недвижимости с ее последующей реконструкцией и переводом в жилой фонд. Объект может быть расположен в любом регионе.

Реконструированная недвижимость с порогом от €250 000 чаще всего включает новые жилые комплексы, обновленные здания и проекты, рассчитанные на долгосрочную аренду. Такие объекты интересны как для инвестиций, так и для проживания. Во многих случаях квартиры в Афинах продаются полностью готовыми к заселению: с отделкой и мебелью в формате «под ключ». В проект могут быть включены парковка, фитнес-зал, бассейн, услуги консьержа и другие удобства. Эти характеристики обычно не учитываются в базовой статистике цен за квадратный метр, но имеют важное значение для инвесторов.

Преимущественно реконструированные объекты расположены в Афинах и Аттике, что позволяет приобрести жилье в одном из наиболее востребованных регионов и участвовать в программе «золотой визы» по минимальному порогу инвестиций.

Граждане РФ и Беларуси могут участвовать в программе греческой «золотой визы» только при наличии альтернативного гражданства – например, Вануату или Сан-Томе и Принсипи.

Что происходит с предложением на рынке Афин?

В 2026 году рынок недвижимости Афин сталкивается с нехваткой предложения, что влияет на рост цен и стратегию покупателей. На рынке наблюдается высокий спрос, особенно со стороны иностранных покупателей, ориентированных на объекты под «золотую визу» и премиальные квартиры у побережья. Из-за этого количество подходящих вариантов на рынке остается ограниченным.

Ключевые факторы:

• Недостаточный объем нового строительства. Спрос растет быстрее, чем вводится новое жилье. Объемы строительства все еще ниже докризисных показателей. Крупные проекты сосредоточены в южных пригородах и в районе Эллинико, тогда как в центре города новых объектов немного.
• Пустующее жилье. В центральных районах Афин остается много старых квартир, которые не используются из-за юридических, градостроительных или технических ограничений. Программы реновации помогают, но возвращение таких объектов на рынок происходит медленно.
• Дефицит в премиальном сегменте. В южных и прибрежных районах спрос на современные квартиры с инфраструктурой, видом на море и удобной транспортной доступностью значительно превышает предложение. Такие объекты продаются быстро, что поддерживает высокие цены.
• Давление аренды. Активный туризм и рынок краткосрочной аренды «забирают» часть доступного жилья, особенно в центре Афин и на Ривьере. В результате для долгосрочной аренды и классических инвестиционных стратегий доступных объектов становится меньше.

Ограниченное предложение усиливает эффект: цены продолжают расти, а интерес к проектам реконструкции, энергоэффективным новостройкам и объектам «под ключ», подходящим под «золотую визу», только увеличивается.

Для инвесторов такая ситуация означает, что важно заходить в проекты на раннем этапе и тщательно выбирать локацию, чтобы успеть приобрести качественные объекты до дальнейшего роста цен.

Как новая ветка афинского метро влияет на спрос?

Строительство линии 4 стало важным фактором для рынка недвижимости Афин. Новая ветка улучшает транспортную доступность и уже меняет спрос в соседних районах: интерес к ним растет, как и активность покупателей.

Основные изменения:

• Кипсели, Галацион, Экзархия. В этих районах заметно вырос спрос, так как рынок заранее реагирует на появление новой линии метро.
• Рост цен еще до открытия. В ряде кварталов стоимость жилья уже увеличилась в ожидании улучшения транспортной доступности.
• Повышение инвестиционной привлекательности. Районы рядом с будущими станциями метро все чаще рассматриваются как перспективные для инвестиций: здесь растет интерес как со стороны покупателей, так и со стороны арендаторов.

Кто сейчас инвестирует в греческую недвижимость?

Интерес со стороны покупателей из США к программе «золотой визы» заметно вырос.

• К концу 2025 года число одобрений для граждан США увеличилось примерно на 49% по сравнению с предыдущим годом.
• По данным профильных юридических консультантов, в четвертом квартале 2025 года объем сделок с недвижимостью, оформленных американцами через программу «золотой визы», вырос примерно на 30% год к году.
• Американские покупатели чаще ориентируются на премиальные объекты стоимостью свыше €1 миллиона. Особый интерес вызывают Афинская Ривьера и Пирей, прибрежные районы, где активная застройка и проекты реконструкции меняют структуру рынка и формируют новые инвестиционные точки роста.

Хотя инвесторы из Китая, Турции, Израиля по-прежнему занимают значительную долю одобрений в программе «золотой визы», именно американцы сейчас входят в число самых быстрорастущих групп. Это отражает растущую привлекательность Греции как направления для качественной жизни и долгосрочных инвестиций.

Как будет меняться спрос в 2026 году и далее

Что можно ожидать в будущем:

• В перспективе ожидается умеренный, но устойчивый рост цен в 2026 году, прежде всего в наиболее востребованных районах Афин.
• Инвесторы продолжат диверсифицировать стратегии: помимо приобретения недвижимости для получения «золотой визы» все больше внимания будет уделяться объектам с доходной моделью: жилью для аренды, проектам, связанным с туризмом, и редевелопменту.
• Рост прозрачности сделок и усиление регулирования должны сократить долю серого рынка и повысить стабильность отрасли.
• Афины, как экономический и культурный центр страны, сохранят лидирующую роль, привлекая не только международных инвесторов, но и студентов, специалистов и соискателей.

Что это означает для покупателей и инвесторов?

• Для местных покупателей. Центр Афин и развивающиеся районы остаются конкурентными: ограниченное предложение продолжает поддерживать рост цен.
  Наилучшие долгосрочные перспективы у качественных объектов: энергоэффективных, с хорошей локацией и современной инфраструктурой.
• Для иностранных инвесторов. Порог €250 000 по программе «золотой визы» в Афинах и Аттике остается наиболее доступной точкой входа, особенно в сегменте редевелопмента и нишевых проектов с потенциалом роста. Покупатели премиального жилья активно инвестируют в прибрежные и центральные районы, где устойчивый спрос на недвижимость для жизни поддерживает динамику рынка.
• Для долгосрочных арендодателей. Повышение прозрачности регулирования и институциональные реформы (включая реестр MIDAS) укрепляют доверие к рынку. Доходность от аренды и потенциал роста стоимости делают Афины конкурентоспособными по сравнению со многими рынками Западной Европы.

Выводы

В 2026 году рынок недвижимости Греции окончательно вышел из фазы восстановления и перешел к более зрелому и устойчивому развитию. Цены в Афинах и Аттике уже уверенно превышают докризисные уровни, при этом рост поддерживается реальными факторами: развитием инфраструктуры, сильным туристическим сектором, ограниченным объемом нового строительства и продуманной политикой в сфере инвестиционной миграции.

Спрос стал более избирательным: покупатели обращают внимание на энергоэффективность, удачное расположение, потенциал реконструкции и соответствие объектов требованиям программ резидентства. Порог €250 000 при переводе коммерческой недвижимости в жилую в рамках «золотой визы» остается доступной точкой входа, а премиальные прибрежные районы и крупные проекты комплексного развития продолжают привлекать международных инвесторов.

Афины находятся в центре этих изменений. Город сочетает более доступные цены по сравнению с западноевропейскими столицами с растущей прозрачностью регулирования и развитием инфраструктуры. Для инвесторов и покупателей 2026 год становится временем продуманных стратегических решений, а не краткосрочных возможностей.

Как может помочь Astons?

Astons — одно из ведущих агентств недвижимости в Греции, вошедшее в ТОП по версии European Property Awards 2024–2025. Компания сочетает глубокую экспертизу на греческом рынке с международными стандартами консалтинга. Мы сопровождаем клиентов на всех этапах: от подбора недвижимости и оформления сделки до выстраивания долгосрочной инвестиционной стратегии.

В портфеле Astons — тщательно отобранные резиденции премиум-класса, проекты реконструкции и объекты от €250 000, подходящие под программу «золотой визы».

Для инвесторов, которые рассматривают продуманный вход на рынок Афин, Astons предлагает не только подбор недвижимости, но и комплексный подход. Мы помогаем согласовать жизненные цели, инвестиционный потенциал и юридическую надежность в рамках одной продуманной стратегии.