Греция или Португалия: какая «золотая виза» лучше в 2026 году?

В 2026 году греческая «золотая виза» — один из самых привлекательных вариантов получения ВНЖ в Европе. В рамках программы инвесторы могут покупать жилую или коммерческую недвижимость, получать доход от сдачи в аренду и сохранить статус резидента без постоянного проживания в Греции.

Португалия по-прежнему интересна инвесторам, ориентированным на инвестиционные фонды и долгосрочную перспективу получения гражданства ЕС. Однако после исключения недвижимости из программы и увеличения срока натурализации до 10 лет ее условия стали менее привлекательными для части заявителей.

В этой статье сравним программы «золотая виза» Греции и Португалии по ключевым параметрам: требованиям к инвестициям, срокам оформления, условиям сохранения статуса, перспективам получения гражданства и налоговым преимуществам.

Ключевые особенности

• Минимальная сумма инвестиций для получения ВНЖ Греции — €250,000–€800,000 в зависимости от типа недвижимости и региона.
• Португальскую «золотую визу» можно получить за инвестиции от €250,000 в культурные проекты или от €500,000 в фонды.
• Оформление греческого ВНЖ занимает от 4 месяцев, а португальского — от 18 месяцев.
• Греция не требует обязательного проживания для сохранения статуса резидента, тогда как в Португалии необходимо находиться не менее 14 дней в течение каждого 2-летнего периода.
• После изменений законодательства в 2026 году срок натурализации в Португалии для большинства иностранцев увеличился до 10 лет. Для граждан стран ЕС и CPLP (Сообщество португалоязычных стран) он составляет 7 лет.
• Греческий режим Non-Dom предусматривает возможность уплаты фиксированного налога в размере €100,000 в год на доходы, полученные за пределами страны, в течение 15 лет.
• Для инвесторов, заинтересованных в покупке недвижимости, получении арендного дохода и быстром оформлении ВНЖ без требований к проживанию в стране, программа «золотая виза» Греции выглядит более привлекательным вариантом в 2026 году.

Краткое сравнение: «золотая виза» Греции и Португалии в 2026 году

Доступные опции и минимальный порог входа для инвесторов

Греция

В 2026 году программа «золотой визы» Греции по-прежнему предлагает опции с покупкой недвижимости, хотя пороги инвестиций заметно выросли, а сдавать недвижимость в краткосрочную аренду больше нельзя.

Актуальные варианты участия:

• €800,000 — объекты в Афинах, всей Аттике, Салониках, на Миконосе, Санторини, Крите и других островах с населением более 3,100 человек;
• €400,000 — остальные регионы.Можно купить один объект с площадью от 120 м².

Порог входа от €250,000 можно сохранить в двух случаях:

• Объект имеет культурную или историческую ценность и требует реставрации. Все расходы на восстановительные работы оплачивает инвестор. Для продления ВНЖ ремонт необходимо завершить в течение 5 лет.
• Объект переводится из коммерческого фонда в жилой. Речь идет о проектах редевелопмента, в рамках которых бывшие отели, фабрики или бизнес-центры реконструируются и преобразуются в жилую недвижимость. Инвестор покупает готовую квартиру с ремонтом в комплексе, который полностью соответствует требованиям безопасности и энергоэффективности. Этот вариант позволяет получить ВНЖ при инвестициях от €250,000. Наиболее активно такие проекты реализуются в Афинах и регионе Аттика.

В обоих случаях нет требований к площади и расположению объекта недвижимости.

Есть и другие опции участия в программе:

• от €400,000 или €800,000 (в зависимости от региона) — договор аренды гостиницы или таймшер сроком от 10 лет;
• от €500,000 — покупка греческих государственных облигаций со сроком погашения не менее 3 лет;
• от €800,000 — покупка акций, корпоративных облигаций или греческих государственных облигаций, обращающихся на регулируемых греческих рынках.

Несмотря на наличие альтернативных вариантов участия в программе, большинство инвесторов выбирают покупку недвижимости. Ее можно сдавать в долгосрочную аренду и получать стабильный доход около 4% годовых, или использовать для отдыха на Средиземноморье.

 Для граждан РФ и Беларуси участие в программе греческой «золотой визы» доступно при наличии альтернативного гражданства нейтральной страны — например, Сан-Томе и Принсипи или Вануату.

Португалия

В рамках португальской программы «золотая виза» больше нельзя получить вид на жительство за покупку недвижимости.

Теперь доступны только следующие варианты инвестиций:

• Покупка паев в одобренных инвестиционных фондах сроком не менее 6 лет (без участия в недвижимости) на сумму от €500,000.
• Невозвратные инвестиции в фонды сохранения и восстановления культурного наследия — €250,000 (€200,000 в районах с низкой плотностью населения — менее 100 человек на 1 кв. км и ВВП на душу населения ниже 75% от среднего уровня ВВП в стране).
• Инвестиции в местные научно-исследовательские предприятия — €500,000 (€400,000 в районах с низкой плотностью населения) на срок от 5 лет.
• Инвестиции в уставной капитал новой португальской компании и предоставление 5 рабочих мест португальским гражданам на срок от 3 лет; либо в капитал уже существующей компании с сохранением не менее 10 рабочих мест сроком от 3 лет — €500,000.
• Открытие бизнеса с обязательным созданием не менее 10 рабочих мест для местных граждан.

Вложение средств в фонды — наиболее распространенный вариант участия в программе: инвестиции можно вернуть через 6 лет, а в течение всего срока удержания можно получать доход от 8% годовых.

Для граждан РФ и РБ участие в программе доступно при выполнении определенных условий. За более подробной информацией обращайтесь, пожалуйста, к нашим экспертам.

Что важно знать:

Различия в программах отражают философию каждой страны: Греция предлагает владение недвижимостью с потенциалом роста капитала, а Португалия направляет средства на развитие культуры, науки и бизнеса.

Сроки оформления и требования к проживанию

Греция

• Срок рассмотрения заявки:от 4 месяцев.
• Срок действия ВНЖ: 5 лет с возможностью бессрочного продления — при условии сохранения инвестиций.
• Гражданство:доступно через 7 лет фактического проживания (ежегодное пребывание в стране от 183 дней и суммарное отсутствие не более 10 месяцев за весь период) и успешной сдачи экзамена по греческому языку и основам культуры.

Португалия

• Срок рассмотрения заявки: от 18 месяцев.
• Срок действия ВНЖ: 2 года, с продлением каждые 2 года.
• Требования к пребыванию: всего 14 дней каждые два года — удобно для тех, кто не планирует переезд.
• Гражданство: доступно через 7 лет для граждан ЕС и стран CPLP (Сообщества португалоязычных стран) или через 10 лет для остальных иностранных граждан. Условия: сохранение легального статуса проживания, сдача экзамена по португальскому языку на уровне A2 и выполнение требований законодательства о натурализации.

Для инвесторов, рассматривающих долгосрочную перспективу получения португальского паспорта, дополнительный интерес может представлять программа Сан-Томе и Принсипи. Это единственная страна Сообщества португалоязычных государств (CPLP), которая предлагает гражданство за инвестиции. Таким образом, срок натурализации в Португалии может сократиться до 7 лет.

Обратите внимание, что на момент публикации официальные разъяснения и сложившаяся правоприменительная практика по таким случаям отсутствуют. Astons является одним из первых лицензированных агентов программы гражданства за инвестиции Сан-Томе и Принсипи. Специалисты компании предоставят дополнительную информацию о программе и ответят на ваши вопросы.

Что важно знать:

В Греции ВНЖ можно получить быстрее. В Португалии процесс может быть более длительным, однако срок, необходимый для последующей натурализации, отсчитывается с даты подачи заявления на ВНЖ, а не с даты выдачи карты резидента.

Налоги, сборы и льготы

Греция

Подоходный налог: прогрессивная ставка от 9% до 44% (в зависимости от размера годового дохода).

Корпоративный налог: 22%

НДС: 24%. Для сделок с недвижимостью действие НДС приостановлено на всей территории страны: вместо него уплачивается налог за переход права собственности — 3,09%.

Налоговое резидентство: вы становитесь налоговым резидентом, если находитесь в стране более 183 дней в течение календарного года.

Режим Non-Dom: фиксированный налог €100,000 в год на зарубежный доход независимо от его размера на срок до 15 лет. Это выгодно для инвесторов с международными активами и зарубежными источниками дохода.

Налог на наследство и дарение: применяется по прогрессивной шкале в зависимости от степени родства — от 1% до 40%.

Налог на прирост капитала: 1%.

Подробнее о налогах в Греции рассказали в нашей статье.

Португалия

Подоходный налог: прогрессивная ставка от 12,5% до 48% (в зависимости от размера годового дохода) для резидентов, 25% фиксированная ставка для нерезидентов на доход, полученный в Португалии.

Корпоративный налог: 21%

НДС: 23%.

Налоговое резидентство: возникает при пребывании более 183 дней в году.

Режим NHR 2.0: новая версия программы для специалистов в области науки, технологий и инноваций. Предусматривает фиксированную ставку 20% на квалифицированный доход внутри страны и частичные льготы на зарубежный доход.

Налог на наследство и дарение: отдельный налог на наследство отсутствует. Безвозмездная передача имущества между лицами, не являющимися близкими родственниками, облагается гербовым сбором 10%. При передаче недвижимости дополнительно взимается 0,8%.

Налог на прирост капитала: 28%.

Что важно знать:

Греция предлагает понятную и предсказуемую налоговую модель для инвесторов с международным доходом. В Португалии есть гибкие льготы для специалистов, но больше нюансов и выше налоговая нагрузка для пассивных доходов.

Сравнение налогов по «золотой визе» — 2026

Что важно знать:

Греческий режим Non-Dom рассчитан на инвесторов с зарубежными источниками дохода и международными активами. Португальская система предназначена для отдельных категорий квалифицированных специалистов, переезжающих в страну для работы или ведения профессиональной деятельности.

Образ жизни, климат и сообщества экспатов

Греция

• Средиземноморский климат с жарким летом и мягкой зимой.
• Стоимость жизни ниже, чем в Португалии — выгодно для тех, кто ищет комфорт без переплат.
• Наиболее крупные сообщества экспатов находятся в Афинах, Салониках и на Крите, где хорошо развита инфраструктура и представлен широкий выбор недвижимости.

Подробнее о жизни в Греции рассказали в нашем гайде.

Португалия

• Лиссабон, Порту и Алгарве привлекают экспатов развитой инфраструктурой, международной средой и доступом к деловым сообществам.
• Атлантический климат отличается мягкой зимой и теплым, но менее жарким летом по сравнению с югом Европы.
• Португалия популярна среди предпринимателей и удалённых специалистов благодаря развитой цифровой инфраструктуре, международному сообществу и комфортным условиям для жизни.

Что важно знать:

Греция привлекает богатым культурным наследием и спокойным ритмом жизни. Португалия отличается высокой степенью интернационализации и развитой деловой средой. Выбор страны во многом зависит от личных предпочтений, образа жизни и долгосрочных целей инвестора.

Греция или Португалия — какую «золотую визу» выбрать в 2026?

Выбор зависит от инвестиционной стратегии, целей получения ВНЖ и дальнейших планов по переезду или натурализации.

Греция

Подходит тем, кто хочет купить недвижимость и получать доход от аренды, при этом минимизировать расходы для участия в программе. Сроки оформления ВНЖ — существенно меньше, чем в Португалии. Дополнительное преимущество — отсутствие требований к проживанию для сохранения статуса.

Португалия

Интересна инвесторам, предпочитающим диверсифицированные вложения: фонды, культуру, бизнес. Программа предусматривает минимальные требования к пребыванию в стране, однако сроки оформления ВНЖ обычно дольше, чем в Греции.

Экспертное сопровождение по программам Греции и Португалии

Выбор программы ВНЖ за инвестиции требует оценки инвестиционных возможностей, налоговых последствий и долгосрочных целей заявителя. Astons оказывает сопровождение инвесторов на всех этапах оформления ВНЖ в Греции, Португалии и других странах.

Услуги компании включают: 

• подбор инвестиционного решения с учетом целей инвестора и требований программы;
• подготовку документов и сопровождение процесса подачи заявления;
• сопровождение на этапе получения ВНЖ и его последующего продления.

Оставьте заявку на бесплатную консультацию, чтобы узнать подробности. Наши специалисты помогут подобрать решение, подходящее именно вашим целям.

FAQ