Тенденции на рынке недвижимости Афин за 2025 год

Рынок недвижимости Афин в 2025 году демонстрирует устойчивый рост. Цены продолжают повышаться в прибрежных районах, центральных кварталах и зонах активной реновации. Количество сделок и стабильный спрос на аренду показывают, что интерес покупателей и инвесторов остается высоким.

Столичный рынок Греции больше не растет только за счет восстановления после кризиса. Сегодня инвестиции все чаще направляются в доходную жилую недвижимость, объекты под аренду и коммерческие проекты с понятной инвестиционной логикой.

Для инвесторов это означает понятную модель: можно получать стабильный арендный доход и одновременно рассчитывать на рост стоимости недвижимости. При этом вход на рынок Афин остается более доступным по сравнению с большинством других европейских столиц.

Ключевые выводы — Рынок недвижимости Афин 2025

• Сильный рост цен. Южные пригороды Афин демонстрируют средний уровень €6 500–7 500 за кв. м, а в премиальных районах, таких как Глифада и Вула, цены достигают €25 000 за кв. м. С 2019 года рост в отдельных локациях составил до 94%.
• Возможности «золотой визы». Опция инвестирования с порогом от €250 000 через реконструкцию позволяет приобрести объекты в привлекательных районах с готовым ремонтом и высокой доходностью от аренды. При этом в наиболее востребованных зонах продолжает действовать стандартный порог €800 000.
• Спрос на жилую недвижимость. Центральные районы сохраняют высокую заполняемость долгосрочной аренды. Сегмент краткосрочной аренды в 2025 году вырос на 11% и насчитывает 14 326 активных объектов, несмотря на регуляторные ограничения.
• Премиальный сегмент. На Афинской Ривьере средняя стоимость элитной недвижимости составляет €10 000–12 000 за кв. м, а в лучших виллах достигает €20 000+ за кв. м. При этом цены остаются ниже, чем на Французской или Испанской Ривьере.
• Мегапроекты как драйвер роста. Проекты реновации Ellinikon, Piraeus Gate и новая ветка афинского метро (линия 4) стимулируют рост цен. В районе Little Athens (Ellinikon) средняя цена достигла €8 500 за кв. м, при этом 84% объектов уже проданы или забронированы.
• Коммерческая недвижимость. В первом полугодии 2025 года премиальные офисные площади выросли на 0,9%, а торговые — на 1,5%, обеспечивая стабильную доходность в лучших локациях.
• Международный спрос. Количество сделок с участием иностранных покупателей составляет около 40%. Наиболее активны инвесторы из Великобритании, Германии, Китая, США и стран Ближнего Востока, что поддерживает ликвидность рынка и долгосрочный рост.

Почему инвесторы выбирают недвижимость Афин?

В 2025 году Афины остаются одним из самых перспективных рынков недвижимости в Европе. В отличие от западноевропейских столиц, где цены стабилизировались, а доходность снизилась, афинский рынок по-прежнему предлагает ощутимый ценовой потенциал и растущий спрос.

1. Получение ВНЖ по программе «золотой визы»

Афины остаются одним из ключевых направлений для инвесторов, которые хотят получить европейский ВНЖ. Программа греческой «золотой визы» позволяет оформить ВНЖ для инвестора и его семьи, свободно путешествовать по странам Шенгенской зоны, а также пользоваться системой здравоохранения и образования Греции.

Граждане РФ и Беларуси могут участвовать в программе греческой «золотой визы» только при наличии альтернативного гражданства — например, Сан-Томе и Принсипи или Вануату.

В наиболее популярных районах минимальный порог инвестиций составляет €800 000. При этом действует более доступная опция от €250 000 — при покупке объекта после полной реконструкции — при переводе коммерческой недвижимости в жилой фонд. Такой формат позволяет получить ВНЖ в престижной локации с меньшими инвестициями, сохраняя качество объекта и потенциал доходности.

Преимущества опции от €250 000:

• Престижные локации. Объекты расположены в том числе в центральных и перспективных районах Афин, где сохраняется устойчивый спрос на аренду и хороший потенциал роста стоимости.
• Готовность «под ключ». Недвижимость проходит капитальную реновацию или реконструкцию «с нуля». Инвестор получает готовый объект без необходимости самостоятельно контролировать строительство, дизайн и решать юридические вопросы.
• Инвестиционная выгода. Инвестор получает современный, полностью готовый объект по цене значительно ниже стандартного порога в €800 000.
• Потенциал аренды. Благодаря расположению и качеству реконструкции объекты привлекают надежных долгосрочных арендаторов и обеспечивают устойчивую доходность.
• Портфель Astons. Astons — одно из ведущих агентств недвижимости в Греции, вошедшее в топ по версии European Property Awards 2024–2025. Наша компания предлагает широкий выбор объектов от €250 000, соответствующих требованиям «золотой визы», и сопровождает сделку на всех этапах.

Эксклюзивное предложение Astons: квартиры от €250 000 в новом жилом комплексе в районе Таврос–Каллифея (сдача — I квартал 2028 года). Локация — между Акрополем, портом Пирей и новым элитным районом Ellinikon, в пешей доступности от метро и Университета Харокопио. Квартиры полностью меблированы, энергоэффективны и соответствуют требованиям программы «золотой визы». Прогнозируемая доходность — до 4% годовых, потенциал роста стоимости — до +25% к 2030 году. Свяжитесь с нашими специалистами, чтобы получить подробную информацию.

2. Устойчивый спрос на аренду

Арендная доходность в Афинах является одним из наиболее важных показателей рынка в 2025 году. Спрос остается устойчивым и сегментированным, что создает множество стратегий получения дохода для инвесторов.

В центральных районах уровень заполняемости стабильно высокий, особенно в локациях рядом с:

• крупными университетами и образовательными учреждениями;
• станциями метро и трамвайными линиями;
• деловыми кварталами и бизнес-центрами;
• реновированными историческими районами с развитой городской средой.

3. Выгодная стоимость по сравнению с другими столицами Европы

Недвижимость в Афинах остается более доступной, чем в Лиссабоне, Лондоне, Париже, Берлине или Мадриде. Инвестор может приобрести качественные объекты по более низкой цене.

• В центральных районах Афин цена за 1 кв. м остается конкурентной по сравнению с Западной Европой.
• Устойчивый рост цен и активность иностранных инвесторов говорит о хорошем потенциале рынка в долгосрочной перспективе.
• Доступная цена и перспективы роста делают Афины подходящим рынком и для начинающих инвесторов, и для тех, кто расширяет свой портфель.

4. Крупные проекты городского развития

Афины переживают масштабную трансформацию, которая улучшает инфраструктуру, качество городской среды и расширяет инвестиционные возможности.

• Проект Ellinikon — крупнейшая инициатива по городской реновации в Европе. Территория бывшего аэропорта Афин преобразуется в современный район.
• В плане проекта: жилые кварталы, торговые зоны, деловые центры, марина и крупнейший прибрежный парк в Европе.
• Проекты сочетают современную инфраструктуру с исторической атмосферой города и делают Афины более привлекательными для жизни и инвестиций.

5. Налоговые преимущества

Греция предлагает ряд налоговых льгот, которые делают инвестиции в недвижимость более выгодными.

• Налог на переход права собственности составляет 3,09% и применяется вместо НДС при соответствующих условиях сделки.
• НДС на новостройки (24%) приостановлен до конца 2026 года.
• Налог на прирост капитала также приостановлен до 31 декабря 2026 года.

Рынок недвижимости Афин в 2025 году

В регионе Аттика, который включает Афины и их пригороды, цены на недвижимость существенно выросли. В отдельных районах с 2019 года рост цен достиг 94%. Особенно активно цены растут в пригородах и районах с удобным транспортным сообщением с центром. Это отражает высокий спрос как со стороны местных покупателей, так и иностранных инвесторов — на жилье как для собственного проживания, так и для инвестиционных целей.

В южных пригородах Афин средние цены значительно выросли:

Количество сделок остается высоким: в среднем недвижимость продается за 58 дней, что говорит о хорошем спросе и ликвидности рынка. Иностранные покупатели участвуют почти в 40% всех сделок, подтверждая устойчивый интерес к Афинам как к рынку для инвестиций и получения резидентства.

Инвестиции в краткосрочную аренду в Афинах в 2025 году

В 2025 году сегмент краткосрочной аренды в Афинах продолжил привлекать инвесторов, несмотря на введенные ограничения на регистрацию новых объектов. По данным AirDNA, количество активных объектов краткосрочной аренды в центральных районах города выросло на 11% и достигло 14 326 единиц. Это произошло даже после запрета с 2024 года на регистрацию новых объектов в первых трех муниципальных округах Афин.

Рост был сосредоточен в наиболее популярных районах, где высокий туристический спрос и высокая прибыльность по-прежнему стимулируют владельцев недвижимости выходить на рынок. Аналитики отмечают: часть роста объясняется тем, что собственники оформили регистрационные номера заранее — до вступления запрета в силу в 2024 году, что позволило запустить объекты в аренду уже в 2025 году.

Тренды коммерческой недвижимости Афин в 2025 году

В первом полугодии 2025 года коммерческая недвижимость в Афинах показала умеренный рост. Офисные и торговые объекты сохраняют инвестиционную привлекательность. Спрос сосредоточен прежде всего в центральных деловых районах и популярных торговых локациях. Интерес к рынку сохраняется как со стороны греческих, так и иностранных инвесторов.

Офисная недвижимость

По данным Банка Греции, в Афинах номинальные цены на офисные помещения в первом полугодии 2025 года выросли на 0,9% по сравнению со вторым полугодием 2024 года — это выше среднего показателя по стране (0,5%). В 2024 году годовой рост цен в Афинах составил 7,2%, что значительно превышает общенациональный показатель в 5,0%.

Арендные ставки также сохраняют устойчивость. Предварительные данные за первое полугодие 2025 года показывают рост на 0,3%, а по итогам 2024 года аренда офисов в Афинах увеличилась на 4,7%. Это отражает стабильный спрос на качественные офисные площади.

Ключевые показатели по офисному сегменту Афин:

• Рост цен в первом квартале 2025: +0,9%
• Рост арендных ставок в первом квартале 2025: +0,3%

Торговые площадки

Сегмент торговой недвижимости также демонстрирует положительную динамику. В первом полугодии 2025 года номинальные цены в Афинах выросли на 1,5%, что существенно выше среднего показателя по стране (+0,2%). В 2024 году премиальные торговые объекты подорожали на 10,4% в годовом выражении, подтверждая устойчивость и силу розничной торговли в Афинах.

Арендные ставки в начале 2025 года увеличились на 0,4%, продолжив рост 2024 года, когда аренда в торговом сегменте выросла на 6,2%. Локации с высоким пешеходным трафиком и туристические улицы по-прежнему формируют стабильный спрос и поддерживают уровень ставок.

Ключевые показатели по торговой недвижимости Афин:

• Рост цен в первом полугодии 2025: +1,5%
• Рост арендных ставок в первом полугодии 2025: +0,4%

Выводы для инвесторов

Коммерческая недвижимость Афин предлагает инвесторам стабильную доходность при умеренном росте стоимости, особенно в премиум-сегменте офисных и торговых объектов. Офисный рынок показывает более устойчивую динамику в центральных деловых районах, тогда как торговая недвижимость продолжает выигрывать за счет туристического потока и внутреннего потребления.

Иностранные инвестиции в недвижимость Афин в 2025 году

Афинская Ривьера привлекает широкий круг зарубежных покупателей. Британцы чаще приобретают жилье для отдыха, немцы — премиальные апартаменты и виллы. Активный спрос также наблюдается со стороны инвесторов из Китая, США и стран Ближнего Востока.

По сравнению с другими европейскими прибрежными рынками, Афины предлагают более доступные цены в люксовом сегменте.

• Французская Ривьера: €30 000–60 000 за кв. м; апартаменты — около €1 миллиона, крупные виллы — свыше €50 миллионов.
• Испанская Ривьера: €15 000–45 000 за кв. м.
• Итальянская Ривьера: в целом ниже испанских показателей, за исключением отдельных престижных локаций.

Для сравнения, на Афинской Ривьере:

• новые объекты премиум-класса стоят в среднем €10 000–12 000 за кв. м;
• в лучших виллах цены достигают €20 000+ за кв. м.

Таким образом, Афины предлагают современную прибрежную недвижимость по более конкурентной цене по сравнению с другими европейскими рынками класса люкс.

В таблице ниже представлены актуальные цены в ключевых районах Афин, что поможет сравнить локации и оценить потенциал роста.

Масштабные проекты городского развития — трансформация Афин для инвестиций

Афины проходят этап масштабных изменений: в городе реализуется ряд крупных градостроительных и инфраструктурных проектов, которые усиливают его экономическую привлекательность и создают новые возможности для инвесторов в недвижимость. Эти инициативы обновляют городские районы, улучшают транспортную доступность и повышают долгосрочную стоимость недвижимости по всему столичному региону.

1. Мегапроект Ellinikon

Ellinikon — крупнейший проект редевелопмента в Европе, реализуемый на территории бывшего международного аэропорта Афин. Здесь строится новый современный район на Афинской Ривьере, который объединит жилую, коммерческую и общественную инфраструктуру.

Четыре крупных жилых проекта (один на первой линии моря и три в квартале Little Athens) находятся в высокой стадии готовности. По состоянию на середину мая 2025 года из 559 объектов в Little Athens 84% уже проданы или забронированы, что говорит о высоком спросе и доверии инвесторов.

Ключевые детали проекта:

• Riviera Tower — 200-метровый жилой небоскреб, один из самых высоких в стране;
• Riviera Galleria и Vouliagmenis Mall — крупные торговые центры с активной арендной заполняемостью;
• прибрежный парк площадью 2 млн кв. м.,одно из крупнейших прибрежных зеленых пространств Европы.

Поэтапная реализация проекта запланирована до 2027–2028 гг. Это дает инвесторам возможность войти в проект на раннем этапе и воспользоваться потенциалом роста по мере завершения объектов. Ellinikon создает новый премиальный район, где сочетаются комфортная среда для жизни, высокий потенциал арендного дохода и развитая инфраструктура.

2. Реновация Piraeus Gate

Проект Piraeus Gate предусматривает преобразование бывшей промышленной зоны в портовом городе Пирее, который входит в агломерацию Афин.

• Территория площадью более 105 000 кв. м будет застроена жильем, офисами, торговыми объектами и общественными пространствами, формируя современный многофункциональный квартал.
• Проект уже привлекает частных девелоперов и инвесторов, заинтересованных в развитии прибрежных территорий и обновлении городской среды.
• Ожидается, что Piraeus Gate повысит привлекательность портовой зоны, поддержит рост цен на недвижимость и усилит экономическую активность в районе.

3. Инфраструктурный проект — линия 4 афинского метро

Развитие транспортной инфраструктуры также поддерживает рынок недвижимости Афин. Линия метро 4 расширит сеть подземки на 15 новых станций и соединит центральные районы, которые ранее имели ограниченную транспортную доступность. Это значительно улучшит передвижение по городу.

• Общий объем инвестиций составляет €1,5–1,8 миллиарда, завершение проекта запланировано на 2029 год.
• Улучшение транспортной доступности традиционно ведет к росту стоимости недвижимости и повышению спроса на аренду в прилегающих районах.
• Локации вдоль новой линии метро уже привлекают внимание девелоперов и инвесторов, ориентированных на долгосрочный рост и стабильную доходность.

Стратегические рекомендации для инвесторов

1. Отдавайте приоритет премиальным и перспективным локациям

• Центр Афин остается зоной устойчивого спроса как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды. Особенно востребованы Колонаки, Плака, Кифисия и отдельные части Экзархии. Эти районы сочетают историческую атмосферу, близость к деловым центрам и стабильный туристический поток.
• Перспективные локации — Петралона, Неос Космос и районы Little Athens (в зоне Ellinikon) — предлагают возможности для роста стоимости недвижимости, особенно на фоне крупных проектов городской реновации.
• Инвесторам стоит рассматривать объекты с потенциалом роста ценности: например, под реновацию или с возможностью реконструкции. Такие активы позволяют либо повысить арендную доходность, либо получить дополнительную прибыль при перепродаже.
• Также привлекательны проекты в рамках порога €250 000 по программе «золотой визы», особенно объекты от надежных девелоперов в сильных локациях. Они позволяют войти в рынок с меньшим бюджетом и при этом рассчитывать на конкурентную доходность.2. Monitor Policy and Golden Visa Trends

 2. Следите за изменениями в программе «золотой визы»

• Изменение инвестиционных порогов (например, €250 000 для проектов под реконструкцию и €800 000 для стандартных объектов) напрямую влияет на спрос, цены и возможности входа в рынок.
• Для расчета реальной доходности важно учитывать налоговые условия: действующие льготы, приостановку налога на прирост капитала и правила уплаты налога при покупке недвижимости.
• Также необходимо отслеживать регулирование краткосрочной аренды на уровне муниципалитетов, налоги на недвижимость и возможные законодательные изменения, чтобы снизить регуляторные риски и защитить инвестиции.

3. Сфокусируйтесь на качестве, инфраструктуре и комфорте

• Недвижимость с современной отделкой, функциональной планировкой и удобным расположением (рядом с метро, магазинами и зонами отдыха) обычно быстрее сдается в аренду и лучше растет в цене, чем объекты в менее удачных локациях.
• Факторы образа жизни также играют важную роль. Близость к пляжам Афинской Ривьеры, культурным пространствам и паркам повышает спрос со стороны арендаторов и покупателей, что положительно влияет на доходность и стоимость при продаже.
• Проекты от надежных девелоперов помогают снизить строительные и управленческие риски и обеспечивают более стабильный инвестиционный результат.

Инвестируйте в недвижимость Афин с Astons

Astons — одно из ведущих агентств недвижимости в Греции, признанное лучшим по версии European Property Awards 2024–2025. Мы сопровождаем клиентов на всех этапах: от подбора объектов с высоким инвестиционным потенциалом и оформления сделки «под ключ» до получения ВНЖ. Такой подход делает процесс инвестирования понятным, безопасным и комфортным для клиента. Узнать все подробности можно на бесплатной консультации с нашими специалистами.