Недвижимость для иностранных инвесторов в Греции

Цены на недвижимость в Греции стабильно растут: за 2025 год прирост составил 7.8% по всей стране, а за последние 10 лет цены увеличились более чем на 60%. При покупке инвесторы получают не только высоколиквидный актив, но и возможность оформить ВНЖ Греции на 5 лет для себя и всей семьи.

Рассказываем, как иностранцу купить недвижимость в Греции для ВНЖ, как выбрать оптимальный вариант и на что стоит обратить внимание.

Почему стоит инвестировать в греческую недвижимость

Недвижимость Греции — это не только стабильный доход от аренды, но и перспектива роста стоимости активов. К тому же, это страна с прекрасным климатом и природой, богатой культурой, развитой инфраструктурой, отлично подходящая как для отдыха, так и для постоянного проживания.

Греческая экономика – одна из самых быстрорастущих в мире, что положительно влияет не только на уровень жизни, но и на рынок недвижимости.

В 2025 году приток иностранных инвестиций в Грецию остается высоким и продолжает расти: уже в первом полугодии их объем достиг €3,1 миллиарда против €2,5 миллиарда годом ранее.

Развивается туризм: по итогам 2025 года Грецию посетило около 38 миллионов туристов — на 5,6% больше, чем в 2024 году, когда был установлен прежний рекорд в 35,95 миллиона человек. Это открывает новые возможности для инвестиций — не только в популярные, но и в новые перспективные регионы.

По итогам 2025 года лидером роста цен на недвижимость среди крупных городов стали Салоники, опередив Афины: здесь прирост составил 9,6%, в Афинах — 6,2%, а в ряде региональных городов достиг 10,5%.

Также растут арендные ставки почти во всех регионах, особенно на Кикладах, в пригородах Афин и на Халкидики, где спрос на жилье превышает предложение.

Читайте свежий отчет от Astons о трендах рынка греческой недвижимости.

В Греции на рынке представлены варианты под любой запрос: можно найти как пустые квартиры для самостоятельного обустройства, так и полностью готовые объекты с мебелью. В большинстве проектов застройщики предлагают квартиры с ремонтом, оборудованной кухней, техникой и готовой ванной комнатой, а во многих случаях — уже с мебелью.

При этом стоимость жизни и жилья в Греции остаются конкурентоспособными по сравнению с другими европейскими странами: расходы на одного человека, без учета аренды жилья, обходятся в среднем в €775 в месяц, аренда однокомнатной студии в Афинах — в €600-€1000. Для сравнения, в Германии месяц жизни обойдется в €997, аренда студии в Берлине — в €900-€1300.

Наконец, покупатели недвижимости на сумму от €250 000 могут получить «золотую визу» — ВНЖ на 5 лет для всей семьи: это один из самых доступных способов получения статуса резидента в Европе.

Как купить недвижимость в Греции: шаг за шагом

Купить недвижимость можно как лично, так и через доверенного представителя. Эксперты Astons помогут оформить документы, подобрать подходящую недвижимость и проведут вас через весь процесс от начала до конца.

Процесс покупки недвижимости для иностранных граждан

ШАГ 1. Оформление доверенности. У греческого нотариуса, в присутствии переводчика, оформляется генеральная доверенность на юриста. Это позволит юристу действовать от вашего имени и избавит вас от лишней бюрократии — и личного присутствия на дальнейших этапах.

ШАГ 2. Получение ИНН и открытие счета. Наш юрист получит для вас ИНН (AFM) в налоговой инспекции и откроет счет в греческом банке.

ШАГ 3. Юридическая проверка недвижимости. Наши специалисты проведут тщательную проверку объекта: убедимся, что нет обременений, залогов и проверят все документы.

ШАГ 4. Уплата налога на переход права собственности. Наш эксперт подаст декларацию об уплате налога (3,09%) в налоговую инспекцию от вашего имени.

ШАГ 5. Подписание договора купли-продажи и регистрация права собственности. Обе стороны подписывают договор в присутствии нотариуса и переводчика. Наш юрист зарегистрирует договор в Реестре недвижимости. 

ШАГ 6. Получение документов. После подписания договора мы передадим вам полный пакет документов, переведенных на русский язык, включая разрешение на строительство, сертификат энергопотребления, план объекта и топографический план.

Документы, необходимые для покупки недвижимости в Греции

Список документов для покупателей минимальный:

• Действующий загранпаспорт;
• Действительная виза, разрешающая пребывание в стране;
• Греческий ИНН (AFM).

Дополнительно потребуются (для открытия AFM):

• Подтверждение адреса постоянной регистрации (подойдет внутренний паспорт с пропиской);
• Справка с места работы;
• Налоговая декларация (для россиян — справка 2-НДФЛ).

H2: ВНЖ Греции за покупку недвижимости: как это работает

Греческая программа «золотой визы» — это ВНЖ на 5 лет для всей семьи, который можно оформить при покупке местной недвижимости. Главное преимущество – нет обязательного требования постоянно проживать в Греции: пока вы владеете недвижимостью, ваш статус сохраняется. Жилье можно сдавать в долгосрочную аренду, получая доход около 4-6% за год, или использовать как личную резиденцию на Средиземноморье.

В Греции выделяют две инвестиционные зоны, от которых зависит минимальная стоимость объекта:

• От €800 000 — популярные, развитые регионы, такие как Афины, область Аттика, Салоники, а также известные острова – Миконос, Крит, Санторини и другие острова с населением более 3100 человек.
• От €400 000 — все остальные регионы Греции.

Купить можно только один объект недвижимости, с площадью от 120 м².

Есть способ сохранить минимальный порог входа в €250 000, при этом расположение и площадь недвижимости не имеют значения:

• Приобрести недвижимость, имеющую культурно-историческую ценность и требующую реставрации. В этом случае инвестор должен самостоятельно выполнить все работы по восстановлению за 5 лет, чтобы продлить ВНЖ.
• Купить недвижимость, которая меняет свое назначение с коммерческой на жилую. В этом варианте все работы по перестройке и ремонту берет на себя застройщик. Инвестор получает готовую квартиру в современном жилом комплексе, соответствующем стандартам безопасности и энергоэффективности.

Объекты, подходящие под эти условия, чаще всего встречаются в регионе Аттика и Афинах. Это значит, что вы можете получить ВНЖ за минимальную сумму, получив недвижимость в одном из самых привлекательных регионов страны.

Участники программы должны быть совершеннолетними, не являться гражданами Греции или стран ЕС, не иметь судимостей. Также потребуется подтвердить источник финансовых средств и оформить медицинский страховой полис.

Подробнее о программе «золотой визы» Греции читайте в нашем гайде. 

Инвесторы, планирующие переезд и вложившие сумму от €500 000, могут воспользоваться льготным налоговым режимом Non-Dom, чтобы заменить стандартный подоходный налог с максимальной ставкой в 44% на фиксированную ежегодную выплату в €100 000.

Граждане России и Беларуси могут получить греческую «золотую визу», если хотя бы один из членов семьи имеет второй паспорт: напрямую принять участие нельзя. Обращайтесь к Astons за бесплатной консультацией, чтобы узнать подробности.

Где лучше купить недвижимость в Греции

Самые популярные регионы для покупки недвижимости – Афины и Аттика, Салоники и Халкидики, а также Киклады и Ионические острова. Квартиры и апартаменты лидируют по спросу — более 60% запросов, за ними следуют виллы и таунхаусы — 19,4%.

Лучшие регионы Греции для инвестиций в недвижимость

Афины

Столица всегда востребована у туристов и экспатов благодаря развитой инфраструктуре, бизнес-среде и историческим достопримечательностям. Большим спросом пользуются небольшие квартиры рядом с метро. При этом, в Афинах много объектов, подходящих под условия программы греческой «золотой визы» с минимальным порогом от €250,000. Astons предлагает большое портфолио таких объектов от проверенных застройщиков и эксклюзивные варианты, которых нет в открытой продаже.

Все о жизни и ценах в Афинах — в нашем материале.

Пригороды Афин

Для более спокойной жизни хорошо подойдут пригороды Афин. Кифисия и Халандри, расположенные на севере, считаются престижными районами с хорошей экологией. На юге — Афинская Ривьера с элитными курортами — Глифада, Вула и Вульягмени. Пирей – крупнейший город-спутник с удобным транспортным сообщением и международным портом. При этом добраться до столицы можно за 20-30 минут.

Здесь подробно рассказали о лучших пригородах Афин для жизни и бизнеса.

Салоники

Салоники – второй по величине город Греции: здесь рост цен на недвижимость даже немного опережает столичный. В Салониках отлично развита инфраструктура, торговля, образование и медицина, хорошая экология, а темп жизни более спокойный.

Халкидики

Для тех, кто ценит природу, подойдут Халкидики – полуостров с живописными сосновыми лесами, чистым морем и отличными пляжами и туристической инфраструктурой. Туризм — основная отрасль экономики Халкидики: постоянный рост числа отдыхающих обеспечивает устойчивый спрос на недвижимость и стабильный доход от сдачи недвижимости в аренду.

Пелопоннес

Пелопоннес – южная часть материковой Греции с богатой историей и развитой инфраструктурой: отсюда удобно добираться до любой точки страны и в соседние европейские государства. Цены на недвижимость в регионе ниже, чем в Афинах и Аттике. При этом Пелопоннес — отличное место для отдыха и постоянного проживания.

Перспективы инвестиций в недвижимость: Афины и острова

Афины — основное направление для инвестиций: цены стабильно растут, но остаются выгодными по сравнению с другими столицами Европы. В 2025 году недвижимость в Афинах подорожала на 6,2%, тогда как в Париже на 1%, в Берлине — 3,2%, в Вене — 2,9%, в Лондоне произошло снижение стоимости на 1%

Выгодно покупать строящиеся объекты: их цена может вырасти на 10-25% к моменту сдачи. К тому же, такая недвижимость подходит для участия в программе «золотой визы» с минимальным порогом от €250 000.

Жизнь на островах Греции – это сочетание уединения и отличных возможностей для отдыха, однако с некоторыми особенностями — например, сезонными колебаниями спроса. Тем не менее, островная недвижимость, особенно в районах с развитой инфраструктурой, пользуется высоким спросом для долгосрочной аренды среди экспатов и семей с детьми. Если Миконос и Санторини выбирают за статус и атмосферу премиального отдыха, то Крит и Родос — за более широкий и демократичный рынок недвижимости.

Стоимость недвижимости: на что стоит обратить внимание

Средние цены на недвижимость в различных районах Греции

Цена 1 м² в центре Афин, в среднем, составляет €3,419. Для сравнения: в Барселоне – €6,507, Лиссабоне – €6,661. В исторических районах и престижных пригородах цена может достигать €7,000-12,000 за 1 м² и более.

Стоимость недвижимости в Греции зависит не только от региона, но и от конкретного района, класса объекта, года постройки и состояния здания. В инвестиционных проектах чаще рассматривают новое или реконструированное жилье — такие объекты обычно дороже среднего по рынку, но лучше соответствуют требованиям программы и ожиданиям инвесторов.

* Источник: Business Daily.

Разница в ценах на коммерческую и жилую недвижимость

Цены на коммерческую и жилую недвижимость в Греции могут сильно различаться: жилые объекты, в среднем, дешевле. Тем не менее, цена зависит от многих факторов:

Расположение: в центре Афин или на популярных островах недвижимость дороже — неважно, квартира это или магазин. В отдаленных районах коммерция может стоить дешевле элитного жилья.

Тип объекта: офис в бизнес-центре обойдется дороже квартиры, а небольшой магазинчик может стоить дешевле жилья премиум-класса.

Состояние: новое всегда дороже старого, независимо от типа недвижимости.

Спрос: чем большим спросом пользуется объект — тем выше будет на него цена, опять же, вне зависимости от функционального назначения.

Перспективы: коммерция в перспективном районе может принести больше дохода в будущем, поэтому цена может быть выше.

Налоги и расходы при покупке греческой недвижимости 

Налоги для иностранных инвесторов

Налог уплачивается с дохода из источника в Греции независимо от гражданства и места постоянного проживания собственника недвижимости.

Для физических лиц с 2026 года действует отдельная прогрессивная шкала налога на арендный доход:

• до €12,000 — 15%;
• от €12,001 до €24,000 — 25%;
• от €24,001 до €36,000 — 35%;
• свыше €36,000 — 45%.

Дополнительные расходы

Налоги с аренды:

• Подоходный налог: прогрессивная шкала от 9% (до €12 000 дохода) до 45% (свыше €35 000). Налог нужно платить, даже если вы не живете в Греции.
• Корпоративный налог: 22% для юридических лиц, владеющих недвижимостью.

Налоги на владение недвижимостью:

• ENFIA — ежегодный налог на недвижимость. Базовая ставка для зданий составляет примерно €2–16,20 за м², но итоговая сумма рассчитывается индивидуально: учитываются локация, площадь, возраст, этаж, назначение объекта и другие коэффициенты.
• TAP — муниципальный налог на недвижимость, обычно 0,025–0,035% от объективной стоимости объекта. Как правило, включается в счета за электричество.
• Для юридических лиц действуют отдельные правила. В частности, может применяться дополнительный ENFIA, а специальный налог 15% касается прежде всего компаний без соблюдения условий раскрытия бенефициаров.

Коммунальные платежи: €200-300 в месяц за квартиру 85-100 м² (свет, вода, иногда газ, содержание дома и территории, вывоз мусора).

Важные моменты при выборе недвижимости в Греции

Вот несколько советов, которые помогут избежать неприятных сюрпризов:

• Планируя перестройку или развитие объекта на побережье, узнайте о требованиях к внешнему виду зданий.
• Узнайте все об отоплении: в старых домах обычно работает центральное отопление (газ или солярка), и оплата делится между всеми жильцами. В новостройках чаще встречается индивидуальное отопление с собственным счетчиком.
• Если вам необходимо парковочное место, уточните, входит ли оно в стоимость. В городах с плотной застройкой место для автомобиля может стоить недешево: цена может быть от €20 000 и выше.
• В Греции общая площадь недвижимости включает толщину стен, поэтому полезная площадь обычно выходит меньше заявленной. Учитывайте это, так как от общей площади зависит кадастровая стоимость.
• Помните, что Греция — сейсмоактивный регион, поэтому снос несущих стен запрещен, а перепланировки требуют обязательного разрешения.
• Выбирайте недвижимость с просторными террасами и балконами. Они не входят в общую площадь, но при этом увеличивают стоимость.

Риски и подводные камни при покупке недвижимости

В Греции иностранцы могут приобрести практически любую недвижимость: жилую, коммерческую или земельный участок. Однако существуют исключения: для покупки в приграничных зонах потребуется разрешение Министерства обороны, а приобретение земли в лесах, зонах археологических раскопок или на природоохранных территориях может быть ограничено или вовсе запрещено.

Чтобы избежать ошибок при покупке, тщательно проверяйте все документы на недвижимость с юристом. Убедитесь, что у продавца есть полные права на собственность и отсутствуют какие-либо обременения. Особое внимание уделите вопросу законности построек и перепланировок. Заранее выясните размер всех налогов и сборов, связанных с приобретением и владением недвижимостью. Если вы не владеете греческим языком, воспользуйтесь услугами переводчика или русскоговорящего риелтора. И, конечно, тщательно выбирайте регион, учитывая свои потребности и предпочтения относительно близости к морю, доступной инфраструктуры и транспорта.

Здесь оставили для вас подробный гайд по выбору недвижимости для участия в программе «золотой визы» Греции. 

При выборе недвижимости для инвестиций нужно учесть множество факторов: цель покупки, инфраструктуру района, тип недвижимости, потенциальную доходность от аренды и другие моменты. Оптимальный вариант — обратиться к специалисту, который хорошо знает законодательство: это поможет избежать ошибок, сэкономит время, нервы и деньги.

Компания Astons — надежный партнер в вопросах инвестиционной иммиграции и недвижимости по всему миру с более чем 30-летним стажем успешной работы. Если вас интересует «золотая виза» Греции, обращайтесь к нам за бесплатной консультацией: наши эксперты рассмотрят ваш кейс и подберут подходящий вариант, исходя из вашего бюджета и пожеланий.

FAQ