Yunan Gayrimenkulüne Yatırım: Küresel Alıcılar İçin Bir Rehber

Yunanistan, sermaye değer artışı, rekabetçi yatırım giriş noktaları ve yatırım yoluyla Yunan oturum izni alma fırsatını bir araya getiren Avrupa’nın en cazip gayrimenkul piyasalarından biridir. Yabancı uyruklular ülkenin büyük bir bölümünde gayrimenkul satın alabilir ve 250.000 €’dan başlayan yatırımlarla Yunan Golden Visa programına hak kazanabilirler; bu program, yatırımcı ve ailesini kapsayan 5 yıl süreyle yenilenebilir oturum izni sunar.

Bu rehberde, yabancı yatırımcı olarak Yunanistan’da nasıl gayrimenkul satın alınacağı, yasal süreçler, gerekli belgeler ve sağlam bir yatırım yapmanıza yardımcı olacak stratejik ipuçları anlatılmaktadır. Uluslararası uzmanlar Astons tarafından hazırlanan bilgiler ışığında sizlere yol gösterilmektedir.

Yunan Gayrimenkulüne Neden Yatırım Yapılmalı?

Yunan gayrimenkulü, güvenilir kira getirilerinden uzun vadeli sermaye artışına kadar yaşam tarzı cazibesi ve finansal avantajı nadir bir şekilde bir arada sunar. Akdeniz iklimi, zengin kültürel mirası ve güçlü turizm ekonomisi ile Yunanistan, hem yaşam kalitesi arayan alıcıları hem de stratejik yatırımcıları çekmeye devam ediyor.

2024 yılında Yunanistan, 2,75 milyar €’yu aşan yabancı yatırım çekmiş olup, bunun üçte biri AB ülkelerinden gelmiştir. Aynı yıl rekor kıran 35 milyon turist ağırlanmış ve bu büyümenin 2025’te de devam etmesi beklenmektedir.

Atina ve Selanik fiyat artışında öncü olurken, talep Kikladlar, Atina’nın banliyöleri ve Halkidiki gibi arzın daraldığı önemli bölgelerde de genişlemektedir.

Astons, bu eğilimleri detaylı olarak ele alan kapsamlı bir piyasa raporu yayımlamıştır.

Önemli bulgular:

• Kiracılar giderek daha çok mobilyasız daireleri tercih ederken, tam donanımlı ve taşınmaya hazır seçenekler hala çok rağbet görmektedir.
• Geliştiriciler genellikle beyaz eşyalı ve modern dekorasyonlu, taşınmaya hazır mülkler teslim etmektedir.
• Yaşam maliyetleri uygun seyretmektedir: Konut harici giderler aylık yaklaşık 800 € olup, Atina’da stüdyo daire kiraları 600–1.000 € arasında değişmekte ve bu rakam Fransa veya Almanya’ya kıyasla oldukça düşüktür.
• 250.000 €’dan başlayan gayrimenkul yatırımları, Avrupa’nın en erişilebilir Golden Visa programlarından birine erişim sağlar.

Yunanistan’da Gayrimenkul Nasıl Satın Alınır: Adım Adım

Yabancı uyruklular, Yunanistan’da mülkü ya bizzat kendileri ya da yasal temsilcileri

aracılığıyla edinebilir. Süreç, özellikle Astons’un mülk seçimi ve belge işlemlerinden başlayarak her aşamayı yönettiği uzman rehberliği ile oldukça kolaydır.

Yabancı Alıcılar İçin Satın Alma Süreci

ADIM 1: Vekâletname Verme 

Yunan bir noter, tercüman eşliğinde, avukatınızın sizin adınıza işlem yapmasını yetkilendiren vekâletnameyi hazırlar.

ADIM 2: Vergi Numarası (AFM) Alma ve Banka Hesabı Açma

Yasal temsilciniz sizin için AFM (Yunan vergi kimlik numarası) alır ve yerel banka hesabı açar.

ADIM 3: Hukuki Mülkiyet Kontrolü

Mülkün tapu durumu ve üzerindeki yükümlülüklerin olmaması için detaylı inceleme yapılır.

ADIM 4: Gayrimenkul Devir Vergisi Ödeme

Uzmanlarımız, sizin adınıza %3,09 oranındaki devir vergisi beyanını hazırlar ve öder.

ADIM 5: Satış Sözleşmesini İmzalama

Alım-satım sözleşmesi noter huzurunda imzalanır ve Yunan Tapu Siciline kaydedilir.

ADIM 6: Hukuki Belgeleri Teslim Alma

İnşaat izinleri, enerji sertifikaları ve arazi planları dahil olmak üzere İngilizce tercümeleriyle birlikte onaylı tam belge setini teslim alırsınız.

Gerekli Belgeler

Gerekli minimum belgeler şunlardır:

• Geçerli pasaport
• Giriş vizesi
• Yunan vergi numarası (AFM)

AFM almak için ayrıca şunlar gereklidir:

• İkametgah belgesi (örneğin, kayıtlı iç pasaport)
• İşveren mektubu
• Vergi beyannamesi veya gelir doğrulaması

Yunan Golden Visa: Gayrimenkul Yolu

Yunan Golden Visa, uygun gayrimenkule yatırım yapan AB dışı uyruklulara 5 yıl süreyle yenilenebilir oturum izni verir. Bu hak, başvuru sahibinin eşi, 21 yaş altı çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu ebeveynlerini de kapsar.

Oturum izni için taşınmak zorunlu değildir; yatırımı sürdürmek yeterlidir. Yatırımcılar mülkü kendileri kullanabilir veya uzun dönem kiraya vererek (genellikle %4-6 getiri ile) gelir elde edebilirler.

Yatırım eşikleri lokasyona göre değişmektedir:

• Atina, Selanik, Santorini, Mikonos, Girit ve büyük adalar gibi premium bölgelerde 800.000 € ve üzeri
• Diğer bölgelerde 400.000 € ve üzeri

Alternatif olarak, 250.000 € ve üzeri yatırım yapılabilir:

• Tarihi veya tescilli mülkler, 5 yıl içinde zorunlu restorasyon şartıyla
• Ticari alandan konuta dönüşümler (genellikle Atina’da geliştiriciler tarafından yönetilir)

Taşınma planlayan ve 500.000 € üzeri yatırım yapan yatırımcılar, Yunanistan’ın Non-Dom Vergi Rejimi’nden de yararlanabilir; bu rejimde yerel gelir vergisi (%44’e kadar) yerine sabit 100.000 € yıllık vergi ödenir.

Yunan Gayrimenkulüne Nerede Yatırım Yapılır?

Atina/Attika, Selanik, Halkidiki, Kikladlar ve İyon Adaları. Talebin %60’ından fazlası dairelere yöneliktir; villalar ve müstakil evler ise yaklaşık %19,4 oranında paya sahiptir.

En Popüler Yatırım Lokasyonları

Atina: Başkent, güçlü getiriler sunmaya devam ediyor. Golden Visa için uygun yatırım mülkleri genellikle 250.000 €’dan başlar ve metro merkezlerine yakın konumlanır.

Atina Banliyöleri: Kifisia, Halandri ve Atina Rivierası (Glyfada, Voula, Vouliagmeni) gibi seçkin bölgeler, hem şehir merkezine hem de sahil yaşamına yakınlık sağlar.

Selanik: Yunanistan’ın ikinci büyük şehri, modern altyapı, kaliteli sağlık hizmetleri ve güçlü eğitim kurumları sunar; gayrimenkul fiyatları hızla yükselmektedir.

Halkidiki: Mevsimlik turizm ve sınırlı arzın etkisiyle düzenli kira getirisi ve sermaye artışı sağlayan sahil bölgesidir.

Peloponez: Tam zamanlı yaşam veya tatil için ideal olan bu iyi bağlantılı bölge, cazip fiyatlar ve güçlü potansiyel sunar.

Piyasa Görünümü: Şehirler ve Adalar Karşılaştırması

• Atina’da gayrimenkul fiyatları 2024 yılında %9,1 artarken, bazı banliyölerde artış %25’in üzerindedir.
• Ana şehirlerde 1 odalı dairelerin kira getirileri aylık 650–1.000 € arasında değişmektedir.
• Plan aşamasındaki yatırımlar, proje tamamlandığında %10–25 oranında değer kazanabilir ve Golden Visa programına uygun olmaya devam eder.
• Santorini, Mikonos, Girit ve Rodos gibi adalar yüksek kira getirisi sağlamakla birlikte mevsimsel dalgalanmalara sahiptir.
• İkarya ve Lefkada gibi gelişmekte olan bölgeler ise erken aşama yatırımcıların ilgisini çekmektedir.

Gayrimenkul Fiyatları Genel Bakış

Bölgeler Bazında Ortalama Fiyatlar

(Kaynak: spitogatos.gr)

Konut ve Ticari Fiyatlandırma Karşılaştırması

Fiyatlandırma, aşağıdaki faktörlere bağlıdır:

• Konum: Şehir merkezleri veya prestijli ada bölgeleri daha yüksek fiyatlara sahiptir.
• Tür: Ofisler genellikle dairelerden daha pahalıdır; küçük ticari birimler ise daha uygun olabilir.
• Durum ve Yaş: Yeni inşa edilen mülkler daha yüksek fiyatlıdır.
• Talep ve Gelecek Potansiyeli: İlginin arttığı bölgeler daha değerli hale gelir.

Yabancı Alıcılar İçin Vergiler ve Masraflar

Sürekli Mülk Sahipliği Masrafları

Temel Yatırım Hususları

Önemli inceleme önerileri:

• Sahil ve koruma altındaki bölgelerdeki tadilat izinlerini güvence altına alın.
• Isıtma sistemi türünü kontrol edin; eski binalarda merkezi gaz veya yağ kullanılabilir.
• Otoparkın dahil olup olmadığını doğrulayın; şehirlerde maliyeti 20.000 €’yu aşabilir.
• Kat alanına duvarlar dahil edilir; kullanılabilir alanı kontrol edin.
• Deprem riski: taşıyıcı yapıyı izin almadan değiştirmeyin.
• Teraslar değer katar, ancak resmi metrekare hesabına dahil olmayabilir.

Tuzaklardan Kaçınma Yolları

Çoğu gayrimenkul yabancı yatırımcılara açık olsa da, özel bölgeler (sınır alanları, koruma altındaki bölgeler, arkeolojik sit alanları) için ek izinler gerekmektedir.

Her zaman:

• Hukuki incelemeyi titizlikle yapın
• Ücretler, vergiler ve imar kısıtlamalarını netleştirin
• İngilizce bilen emlak danışmanlarıyla çalışın
• Lokasyonu yaşam tarzı ve yatırım getirisi hedeflerinizle uyumlu seçin

Astons, Golden Visa gayrimenkul seçimi için kapsamlı bir rehber sunar.

Profesyonel danışmanlık, zaman kazandırır, hatalardan korur ve yatırım kalitesini güvence altına alır.

Astons, 30 yılı aşkın deneyimiyle dünya genelinde yatırım yoluyla göç ve gayrimenkul alanında güvenilir bir liderdir. Yunan Golden Visa konusunda ücretsiz danışmanlık için uzmanlarımızla iletişime geçin; bütçeniz ve ihtiyaçlarınıza uygun mülk seçiminizde size yardımcı olalım.

SSS