Yunanistan Golden Visa: İspanya’nın Kapanan Programına Akıllıca Bir Alternatif

İspanya, 2025 yılının ilkbaharında Golden Visa programını resmen sonlandırarak Avrupa Birliği’nde alternatif oturum programlarına yönelik talepte ciddi bir artışa yol açtı. Yatırımcılar bu noktada, şeffaf, istikrarlı ve erişilebilir bir Golden Visa programı sunan Yunanistan’a yönelmeye başladı.

Yunanistan Golden Visa programı; uzun süreli oturum hakkı, Schengen bölgesinde vizesiz seyahat özgürlüğü ve Güney Avrupa’nın en dinamik gayrimenkul piyasalarından birine yatırım yapma fırsatı sunuyor.

Aşağıda; İspanya’nın Golden Visa programını neden kapattığını, bunun yatırımcılar açısından ne anlama geldiğini ve Yunanistan’ın neden en güçlü alternatif hâline geldiğini detaylı şekilde ele alıyoruz.

İspanya Golden Visa Programı Nedir?

Nisan 2025’te sona ermeden önce, İspanya Golden Visa programı Avrupa’daki en şeffaf ve en çok tercih edilen yatırım yoluyla oturum programlarından biri olarak kabul ediliyordu. Program; yatırımcılara Avrupa Birliği oturumu için hızlı bir başvuru süreci, İspanya’da serbest yaşam hakkı, Schengen bölgesinde seyahat özgürlüğü ve kalıcı oturum ile vatandaşlığa giden bir yol sunuyordu.

Başvuru sahipleri, gerekli belgeleri sunduktan sonra genellikle 4–5 ay içinde oturum kartlarını alabiliyordu. Oturum izni sahipleri, İspanya’da yaşayabiliyor ve Schengen bölgesinde altı aylık dönem içinde 90 güne kadar vizesiz seyahat edebiliyordu. Program kapsamında eş, çocuklar ve ebeveynler başvuruya dahil edilebiliyordu.

Programda zorunlu ikamet şartı bulunmuyordu; yatırımcılar İspanya’da tam zamanlı yaşamadan da oturumlarını yenileyebiliyordu. Ayrıca oturum izni, İspanya’da yasal çalışma hakkı da sağlıyordu.

İspanya; makul yaşam maliyetleri, güvenli yaşam ortamı, yüksek kaliteli sağlık ve eğitim sistemi ile gelişmiş altyapısı sayesinde yatırımcılar için cazibesini koruyordu. Programda dil şartı, geri ödemesiz bağış ya da ek katkı payı zorunluluğu bulunmuyordu; tamamen yatırım esasına dayanıyordu.

Programa Katılım Seçenekleri Nelerdi:

• Gayrimenkul yatırımı:
  Minimum 500.000 €. Konut veya ticari gayrimenkuller tek bir mülk ya da birden fazla mülk şeklinde satın alınabiliyor ve kiraya verilebiliyordu.
• Girişimcilik projesi:
  Kâr yaratma potansiyeli olan, istihdam sağlayan veya inovasyon ve teknoloji alanında katkı sunan iş projeleri.
• Banka mevduatı:
  1.000.000 €, 5 yıl süreyle İspanyol bankalarında tutulmak üzere.
• Yerel şirket hissesi satın alımı:
  1.000.000 €, 5 yıl süreyle.
• İspanya devlet tahvilleri:
  2.000.000 €, 5 yıl süreyle.

Beş yıllık yasal oturumun ardından yatırımcılar kalıcı oturum iznine başvurabiliyor (belirli süreli ülke dışı kalışlara izin veriliyordu). On yılın sonunda ise aşağıdaki şartları yerine getirmek kaydıyla vatandaşlık başvurusu yapılabiliyordu:

• DELE A2: İspanyolca dil yeterliliği
• CCSE: İspanya Anayasası ve sosyo-kültürel yapı bilgisi sınavı

Bu bölüm, İspanya Golden Visa programının neden bu kadar popüler olduğunu ve program sona ermeden önce yatırımcıların hangi avantajlardan faydalanabildiğini net bir şekilde ortaya koymaktadır.

İspanya Golden Visa Programını Neden Kapattı?

İspanya hükümeti, Golden Visa programını 3 Nisan 2025 tarihinde Ley Orgánica kapsamında yapılan yasal değişikliklerle resmen sonlandırdı. Bu karar; ekonomik politika, konut piyasası ve kamuoyu algısıyla ilişkili birden fazla faktöre dayanıyor.

Kapatılma kararının başlıca nedenleri:

1. Konut piyasası üzerindeki baskı:

Yetkililer, yabancı yatırımcıların özellikle büyük şehirlerde artan gayrimenkul fiyatlarına katkıda bulunduğunu, bu artışın yerel halkın gelir artışının üzerinde seyrettiğini tespit etti. Bu durum, uygun fiyatlı konuta erişimi zorlaştırdı. Hükümet, doğrudan ekonomik katkı sağlayan, istihdam yaratan ve konut fiyatları üzerindeki etkisi sınırlı olan yatırımları önceliklendirmeyi hedefledi.

2. Kamuoyu algısı ve iç politika öncelikleri:

Konut erişilebilirliği ve “aşırı ısınmış” emlak piyasaları, İspanya’da uzun süredir tartışılan konular arasındaydı. Golden Visa programı, bu tartışmaların odağı hâline geldi ve karar vericiler programın toplumsal hedeflere yeterince hizmet etmediği sonucuna vardı.

3. Stratejik yatırımlara yönelim:

Programın kapatılması, pasif gayrimenkul yatırımları yerine doğrudan ekonomik, teknolojik veya stratejik katkı sağlayan yatırımcıları hedefleyen yeni bir yaklaşımın sinyali olarak değerlendirildi.

Her ne kadar program kapatılmış olsa da uzmanlar, Golden Visa yatırımcılarının toplam konut piyasası içindeki payının sınırlı olması nedeniyle programın gayrimenkul fiyatları üzerindeki etkisinin aslında görece düşük olduğunu belirtiyor. Buna rağmen, karar AB dışı yatırımcıların AB oturumu elde edebileceği önemli bir boşluk yarattı ve birçok yatırımcıyı Yunanistan gibi alternatif programlara yöneltti.

Yunanistan Golden Visa Programı: AB Oturumuna Açılan Yol

Yunanistan Golden Visa programı 2023 yılından bu yana aktif olarak uygulanmakta ve günümüzde Avrupa Birliği içindeki en popüler yatırım yoluyla oturum programlarından biri olmaya devam etmektedir. 2024 yılında 9.289 başvuru yapılmış olup, bu rakam 2023’e kıyasla %10’luk bir artışa işaret etmektedir. Bu da yatırım tutarları yükselmesine rağmen talebin güçlü şekilde sürdüğünü göstermektedir.

Program; erişilebilir yapısı, esnek koşulları ve istikrarlı, yüksek kira getirisi sunan bir gayrimenkul piyasasına yatırım imkânı nedeniyle ABD, Birleşik Krallık, Çin, Hindistan ve Orta Doğu’dan gelen yatırımcılar tarafından yoğun ilgi görmektedir.

Programın Genel Çerçevesi ve Katılım Şartları

Yunanistan Golden Visa, özellikle gayrimenkul yatırımı yoluyla AB oturumuna açık ve net bir süreç sunar. Yatırımcılar; istikrarlı bir piyasaya erişim, kira geliri potansiyeli ve Schengen Bölgesi’nde vizesiz seyahat hakkı elde eder.

Yunanistan Golden Visa’nın Temel Özellikleri

1. Minimum yatırım tutarları:

• 800.000 €:
  Atina, Attika Bölgesi’nin tamamı, Selanik, Santorini, Girit, Mikonos, Rodos ve nüfusu 3.100’ün üzerindeki adalar
• 400.000 €:
  Diğer tüm bölgeler

2. Özel 250.000 € yatırım seçenekleri:

• Kültürel veya tarihi değere sahip, restorasyon gerektiren gayrimenkuller
  (Restorasyonun **5 yıl içinde tamamlanması zorunludur.)
• Ticari binaların konuta dönüştürülmesi
  (Geliştirici tarafından binanın tamamı modern standartlara uygun şekilde yeniden inşa edilir.)

3. Gayrimenkul şartları:

• Yatırımcı başına tek bir mülk
• Minimum 120 m²
• Restorasyon veya dönüşüm projelerinde konum ve metrekare sınırlaması yoktur

4. Vergiler:

• Gayrimenkulde KDV uygulaması dondurulmuştur
• Tapu devir vergisi: %3,09

Uygunluk kriterleri:

• AB vatandaşı olmayan, 18 yaşını doldurmuş kişiler
• Adli sicil kaydının bulunmaması
• Fonların yasal kaynağının belgelenmesi
• Geçerli sağlık sigortası

Standart başvuru belgeleri:

• Pasaport
• Biyometrik fotoğraflar
• Satın alma sözleşmesi
• Banka hesap dökümleri ve ilgili destekleyici belgeler

Aile üyelerinin dahil edilmesi:

• Eş
• 21 yaş altı çocuklar
• Her iki tarafın ebeveynleri

Süreç ve geçerlilik:

• Ortalama işlem süresi: 3–6 ay
• Oturum izni: 5 yıl, her 5 yılda bir yenilenebilir

Profesyonel danışmanlık:

Süreç; mülk doğrulaması, belge çevirileri ve Yunan makamlarıyla koordinasyonu kapsar. Deneyimli danışmanlarla çalışmak, hata ve gecikme riskini önemli ölçüde azaltır.

Yunanistan Golden Visa Programının Avantajları

Yunanistan Golden Visa, yatırımcılar ve aileleri için esneklik, güvenlik ve stratejik fırsatlar sunar:

• Schengen’de vizesiz seyahat:
  Ek bir izin gerekmeksizin 29 Schengen ülkesinde serbest dolaşım imkanı verir.
• İkamet zorunluluğu yok:
  Yunanistan’da sürekli yaşama şartı bulunmaz; yalnızca biyometrik işlem için kısa bir ziyaret yeterlidir.
• Aile kapsamı:
  Oturum izni; eş, 21 yaş altı çocuklar ve her iki tarafın ebeveynlerini kapsar. Aileler için son derece uygundur.
• Yatırım potansiyeli:
  Gayrimenkulden %4–6 yıllık kira getirisi ve sermaye değer artışı potansiyeli sunar.
• Düşük giriş eşiği:
  Restorasyon veya dönüşüm projeleri için 250.000 €’dan başlayan yatırım tutarıyla Avrupa’daki en düşük eşiklerden biridir.
• Non-Dom vergi rejimi:
  Dünya genelindeki gelirler için yıllık sabit 100.000 € katkı payı. Yüksek gelir grupları için standart gelir vergisine kıyasla avantajlıdır.
• AB vatandaşlığına giden yol:
  7 yıl yasal ikametin ardından (dil ve vatandaşlık sınavları şartıyla) vatandaşlığa başvuru imkânı sağlar.
• İstikrarlı ve güvenli yatırım:
  Akdeniz’de güvenli bir yaşam alternatifi sunar; ekonomik veya politik belirsizliklere karşı koruma sağlar.

İspanya ve Yunanistan Golden Visa Programlarının Karşılaştırması

Yunanistan Golden Visa Başvurusu Nasıl Yapılır?

Yunanistan Golden Visa başvurusu, dikkatli bir hazırlık ve doğru koordinasyon gerektirir. Astons uzmanları, sürecin her aşamasında yatırımcılara rehberlik ederek başvurunun sorunsuz ilerlemesini sağlar.

Adım 1. Danışmanlık ve Ön Değerlendirme

Uzmanlarımız, 24 saat içinde uygunluk değerlendirmesi yapar; hedefleriniz ve bütçeniz doğrultusunda en uygun yatırım seçeneğini belirler ve sonraki adımları netleştirir.

Adım 2. Gayrimenkul Seçimi

Yatırım stratejinize uygun, özenle seçilmiş portföyümüzden bir mülk belirlenir.
Dilerseniz Yunanistan’a giderek yerinde inceleme yapabilir veya Astons’a sanal tur yetkisi verebilirsiniz. Mülk seçiminin ardından, genellikle yaklaşık %10 oranında rezervasyon (kapora) ödemesi yapılır.

Adım 3. Satın Alma Süreci ve Belgelerin Hazırlanması

Astons avukatları; satış sözleşmesini hazırlar, tüm noter işlemlerini yürütür ve hukuki belgeleri yönetir.
Bu aşamada Yunanistan’a seyahat etmeniz gerekmez. Sözleşme imzalandıktan sonra yatırımcı, gayrimenkul bedelini, vergileri ve masrafları öder; Astons ise sürecin tamamını baştan sona takip eder.

Adım 4. Oturum Başvurusunun Yapılması

Ödeme tamamlandıktan sonra belgeler 10 gün içinde elektronik ortamda ilgili makamlara iletilir.
Başvuru sahibi ve ailesine, Yunanistan’a yasal giriş hakkı tanıyan geçici oturum belgesi (White Paper) verilir.

Adım 5. Biyometrik Veri Verilmesi

6 yaş üzerindeki tüm başvuru sahiplerinin parmak izi ve fotoğraf vermesi gerekmektedir.
Astons, bu işlem için Yunanistan’da uygun bir randevu tarihi organize eder. Biyometrik işlem genellikle White Paper alındıktan sonra 1 yıl içinde tamamlanır.

Adım 6. Oturum Kartının Teslimi

Oturum kartları düzenlendikten sonra, Yunanistan’daki avukat tarafından teslim alınır ve yatırımcının bulunduğu adrese güvenli şekilde gönderilir.

Astons, yatırımcı doğrulamasından gayrimenkul seçimine, satın alma sürecinin tamamlanmasından oturum kartının teslimine kadar sürecin her aşamasında yanınızdadır.

Ücretsiz danışmanlık talebi bırakın; uzmanlarımız hedefleriniz ve bütçeniz doğrultusunda sizin için en uygun seçeneği belirlesin.