«Золотая виза» Греции – альтернатива «золотой визе» Испании

Программа «золотой визы» в Испании была официально закрыта весной 2025 года. Решение правительства страны привело к резкому скачку интереса – поисковые запросы «Spain Golden Visa 2025» продолжают расти, хотя механизм уже не работает. Это говорит о том, что спрос на резидентство в ЕС через инвестиции остается стабильно высоким, а инвесторы ищут доступные и надежные альтернативы.

На фоне закрытия испанской «золотой визы» внимание сместилось к государствам, которые сохранили прозрачные и устойчивые инвестиционные программы. Одной из наиболее востребованных альтернатив стала греческая «золотая виза». Она остается одной из немногих полноценных программ в ЕС, открывающих инвестору путь к долгосрочному резидентству, свободному передвижению по Шенгенской зоне и возможности инвестировать в один из самых динамичных рынков недвижимости Южной Европы.

В этой статье рассказываем, почему закрылась испанская программа, какие последствия это повлекло за собой и какие преимущества предлагает «золотая виза» Греции.

Какой была программа «золотой визы» в Испании?

До закрытия в апреле 2025 года испанская «золотая виза» считалась одной из самых понятных и востребованных инвестиционных программ в Европе. Она давала инвестору быстрый путь к резидентству ЕС, возможность свободно жить в стране, путешествовать по Шенгену и открывала путь к ПМЖ и гражданству.

Заявители получали ВНЖ в срок от 4-5 месяцев после подачи документов. Резидент мог жить в Испании, а также въезжать и свободно перемещаться по Шенгенской зоне – до 90 дней в течение полугода. В заявку можно было включить супруга(у), детей и родителей. Требований по проживанию в стране не было – инвестор мог продлевать ВНЖ, даже если не жил в Испании постоянно.

Статус резидента позволял легально работать в стране. Испания оставалась привлекательной за счет сочетания умеренной стоимости жизни, безопасности и высокого качества медицины, образования и инфраструктуры.

Для получения ВНЖ не требовалось сдавать экзамены или делать безвозвратные взносы. Программа была полностью инвестиционной.

Опций участия было 5:

• Покупка недвижимости – от €500 000. Жилые или коммерческие объекты, один или несколько, которые можно было сдавать в аренду;
• Предпринимательский проект. Инвестор мог предложить бизнес-инициативу, которая приносит прибыль и одновременно создает рабочие места либо усиливает инновационный и технологический потенциал страны;
• Банковский депозит – от €1 000 000 сроком от 5 лет;
• Покупка акций местных компаний – от €1 000 000 на 5 лет;
• Инвестиции в государственные облигации Испании – от €2 000 000 на 5 лет.

Участвовать могли совершеннолетние заявители из стран вне ЕС, без судимостей в Испании и в странах проживания за последние 5 лет, без отказов по визам Шенгена, Великобритании и США. Необходимо было наличие медицинской страховки и достаточных средств для проживания всей семьи.

Через 5 лет проживания инвестор мог претендовать на ПМЖ – при условии, что отсутствовал в стране не более 6 месяцев в год. Через 10 лет открывалась возможность подавать на гражданство.

Для этого требовались постоянное проживание, интеграция в общество и успешная сдача экзаменов:

• DELE A2 – подтверждение уровня испанского языка;
• CCSE – тест на знание конституционных и социокультурных основ Испании.

Почему Испания закрыла «золотую визу»?

Испанское правительство официально прекратило выдачу ВНЖ за инвестиции; соответствующие изменения закреплены в законе Ley Orgánica (вступили в силу 3 апреля 2025 г.).

Одной из причин закрытия программы стало изменение политики в отношении иностранного капитала. Власти посчитали, что поток инвесторов слишком сильно влияет на рынок жилья: в крупных городах цены росли быстрее, чем доходы местных жителей, и все труднее было найти доступные квартиры. Правительство решило, что стране нужно сфокусироваться на тех проектах, которые приносят прямую пользу экономике, создают рабочие места и не повышают стоимость недвижимости.

К этому добавились и общественные настроения. Темы доступности жилья и перегретых рынков вызвали большие обсуждения, и программа «золотой визы» оказалась в центре дискуссии. В итоге ее признали неэффективной для внутренних задач страны и полностью закрыли, оставив лишь ограниченные варианты для инвесторов, способных принести стратегическую пользу экономике.

Это решение для многих стало неожиданностью, потому что программа годами считалась стабильной. Но курс на защиту жилищного рынка оказался сильнее. Испания решила, что ей важнее снизить давление на цены, чем продолжать привлекать капитал через покупку недвижимости.

Добилась ли Испания своих целей – пока не известно. Как отмечается, большинство специалистов не видят реальных оснований ждать заметных изменений: эксперты подчеркивают, что доля инвесторов с «золотыми визами» слишком мала, чтобы повлиять на общие цены.

Программа «золотой визы» в Греции: путь к резидентству ЕС

Программа «золотой визы» в Греции работает с 2013 года и за это время она стала одной из самых популярных иммиграционных программ в Европе. По официальным данным, в 2024 году было подано 9 289 заявок на участие – рост примерно на 10% по сравнению с 2023 годом.

Такой рост выглядит беспрецедентным на фоне повышения порогов входа до €400 000, а в престижных зонах – до €800 000. Тем не менее интерес не угасает, и инвесторы из США, Китая, Индии, Ближнего Востока продолжают активно рассматривать Грецию как точку входа в ЕС.

Сегодня греческая «золотая виза» считается одним из самых доступных и эффективных вариантов получения резидентства ЕС – благодаря сочетанию разумного порога инвестиций, гибких условий и высокого спроса на греческую недвижимость.

Обзор программы и требования к участникам

В рамках программы греческой «золотой визы» для инвесторов доступно несколько опций участия, например, вложения в греческие фонды или депозитные счета, но наиболее эффективным и привлекательным остается вариант ВНЖ через инвестиции в недвижимость. В этом случае вы получаете наиболее понятный, привычный и высоколиквидный актив: рынок недвижимости в Греции стабильно растет, а доход от аренды приносит около 4-6% годовых.

В нашем блоге рассказали, что следует ожидать от рынка недвижимости в Греции в ближайшие годы, а здесь сравнили недвижимость в Афинах с недвижимостью на греческих островах.

Обратите внимание: по правилам программы сдавать недвижимость можно только в долгосрочную аренду.

Минимальные пороги инвестиций в недвижимость зависят от региона:

• от €800 000 – Афины, вся Аттика, Салоники, Санторини, Крит, Миконос и другие острова с населением от 3 100 человек;
• от €400 000 – все остальные регионы Греции.

Допускается покупка одного объекта с площадью от 120 м².

Минимальный порог – €250 000 – можно сохранить в двух случаях:

• для объектов, имеющих культурно-историческую ценность и нуждающихся в реставрации. В этом варианте инвестор сам за свой счет и своими силами обязан провести и закончить все восстановительные работы в течение 5 лет после получения ВНЖ.
• для реконструированных объектов. В этом случае застройщик выкупает коммерческое здание и полностью реконструирует его, превращая в современный жилой комплекс, соответствующий всем требованиям к безопасности и энергоэффективности жилых зданий. Инвестор вкладывается в будущий проект и получает готовую квартиру со свежим ремонтом в комплексе, не уступающем новостройкам.

В обоих этих случаях допускается покупать недвижимость с любой площадью и в любом регионе страны.

В блоге подробно рассказали о преимуществах реконструированной недвижимости, и оставили гайд по выбору недвижимости в Греции.

Стандартный НДС в Греции – 24%, но для сделок с недвижимостью он заморожен на территории всей страны: вместо него уплачивается переход права собственности – 3,09%.

Участие в программе могут принять граждане третьих стран, не входящих в ЕС. Заявитель должен:

• быть старше 18 лет;
• не иметь судимостей;
• пройти проверку источника средств;
• оформить медицинскую страховку;
• подготовить стандартный пакет документов – паспорт, фотографии, контракт купли-продажи или банковская выписка, и др.

Вместе с основным инвестором ВНЖ могут получить члены его семьи – супруг(а), дети до 21 года и родители с обеих сторон. Сроки оформления занимают от 3-6 месяцев, статус резидента выдается на 5 лет с правом дальнейшего продления на аналогичный срок.

В статье подробно рассказали про переезд в Грецию всей семьей, и собрали для вас лучшие города Солнечной Эллады для жизни.

Программа «золотой визы» Греции приостановила прием заявок от участников из России и Беларуси, но при наличии альтернативного гражданства хотя бы у одного заявителя – например, Вануату или Сан-Томе и Принсипи, – участие возможно.

Процесс включает проверку недвижимости, перевод документов, взаимодействие с миграционными службами и сопровождение заявления. Чтобы снизить риск ошибок и возможных отказов, рекомендуется работать с профессиональными агентами и юристами.

В блоге оставили пошаговый план по получению «золотой визы» Греции за инвестиции, и  рассказали о том, какие документы для этого понадобятся.

В чем преимущества греческой «золотой визы»?

• Резидентство в Греции дает право жить, учиться и вести бизнес в стране, открывает возможность путешествовать без виз по странам Шенгенского соглашения, доступ к международной банковской системе, образованию и медицине.
• Инвесторы с «золотой визой» не обязаны постоянно жить в стране для поддержания статуса – достаточно приехать один раз для сдачи биометрических данных.
• Минимальный порог входа – вариант с €250 000 для недвижимости в конверсии или реставрации – остается одним из самых низких в Европе.
• Покупка недвижимости под «золотую визу» позволяет вложить капитал и при этом получать доход от аренды – порядка 4-6% годовых, либо использовать недвижимость в качестве собственной резиденции на Средиземноморье.
• Программа охватывает всю семью – супругов, детей и родителей, что делает ее частью семейной стратегии.
• Те, кто рассматривает переезд, получают возможность воспользоваться льготным налоговым режимом Non-Dom: он позволяет уплачивать фиксированный взнос в размере €100 000 в год на весь мировой доход, что может быть существенно выгоднее при высоких доходах, чем уплата подоходного налога по максимальной ставке в 44%.

В нашей статье подробно рассказали все, что нужно знать про режим Non-Dom, а здесь оставили гайд по налоговой системе Греции.

• Статус резидента Греции является шагом к получению гражданства ЕС в будущем – при условии выполнения требований к проживанию и сдаче языкового экзамена.

Наконец, ВНЖ Греции за инвестиции – это надежный запасной план для всей семьи на случай экономических и политических потрясений или чрезвычайной ситуации.

Сравнение программ «золотых виз» Испании и Греции

Как подать заявку на греческую «золотую визу»?

Подача документов на «золотую визу» – процесс, требующий тщательной подготовки. Компания Astons – одно из ведущих агентств в Греции, с собственной командой юристов, аналитиков и экспертов по недвижимости.

Весь процесс будет происходить следующим образом:

Шаг 1. Консультация и предварительная проверка

Специалист компании Astons связывается с вами в течение суток. Мы проводим проверку заявителя на соответствие требованиям программы и подбираем оптимальный вариант участия, сразу обозначая предстоящие шаги.

Шаг 2. Подбор недвижимости

Наши эксперты формируют портфолио объектов под ваш бюджет и задачи. Вы можете приехать в Грецию для осмотра недвижимости – мы организуем для вас поездку, или, если возможности приехать нет – поручить это нам. После выбора объекта мы организуем бронирование – обычно это депозит около 10%.

Шаг 3. Оформление сделки и подготовка документов

Юрист Astons в Греции готовит полный комплект документов и проводит подписание договора у нотариуса по доверенности. Прилетать необязательно – все можно сделать дистанционно.

После подписания вы оплачиваете стоимость объекта, налоги и госпошлины, а мы контролируем весь процесс.

Шаг 4. Подача заявления на ВНЖ

Наш юрист подает документы в электронном виде в течение десяти дней после подтверждения оплаты застройщиком. Ваше присутствие не требуется.

После подачи вы и ваша семья получаете временное разрешение на проживание – White Paper.

Шаг 5. Сдача биометрии

Как только миграционная служба одобряет заявку, специалист Astons согласует удобную дату вашего визита в Грецию. Все заявители старше 6 лет проходят биометрию – отпечатки и фото. На это есть год с момента выдачи White Paper.

Шаг 6. Получение карточек ВНЖ

Когда карты резидентов будут готовы, их заберет наш греческий юрист и отправит вам по месту проживания. Вам остается только получить документы.

Каждый этап проходит под контролем экспертов компании Astons. Мы берем на себя полное сопровождение процесса: проверку инвестора, подбор недвижимости, оформление сделки – вплоть до получения карт резидента. Оставьте заявку на бесплатную консультацию – наши специалисты свяжутся с вами и подберут оптимальный вариант под ваши пожелания и бюджет.