2025 üçüncü çeyreğine gelindiğinde, Yunanistan’daki konut fiyatları sadece finansal krizden tam olarak toparlanmakla kalmadı, 2008 zirvesinin de üzerine çıktı. 2017 dip seviyesinden bu yana değerler %86 artarak, geçici bir toparlanma değil, sürdürülebilir bir yükseliş döngüsünü doğruladı. Ekonomik istikrar, konut arzı eksikliği, rekor turist akışı ve özellikle Atina ve Attika’ya yönelen güçlü yabancı sermaye, piyasayı desteklemeye devam ediyor. Büyüme yavaşlasa da temel göstergeler pozitif kalıyor.
Önemli Notlar
- Ulusal düzeyde konut fiyatları, 2008 seviyelerinin %7,14 üzerinde ve 2017 dip seviyesinden %86 yüksek, yapısal bir toparlanmayı doğruluyor.
- Attika, ülke ortalamasının üzerinde performans gösteriyor; 2008 seviyelerinin %12,5 üzerinde ve Atina’nın güney banliyöleri, merkezi bölgeleri ve kuzey ilçelerinde fiyat artışı %20–30.
- Lüks ve sahil segmentleri, özellikle Atina Rivierası ve Elliniko’da, piyasanın en güçlü performans gösteren alanları olarak öne çıkıyor; yeni projeler ulusal ortalamanın oldukça üzerinde fiyatlandırılıyor.
- Kira seviyeleri 2026’ya kadar artmaya devam ediyor; Attika, yüksek talep ve sınırlı arz nedeniyle ülkenin en yüksek ortalama kiralarını koruyor.
- Golden Visa programı 2025’te yabancı talebi önemli ölçüde artırdı: 8.879 onay (+%95 yıl bazında), orta ve yüksek fiyatlı mülklerde likiditeyi destekledi.
- Turizm, konut talebinin güçlü bir itici gücü olmaya devam ediyor; 2025’te yaklaşık 37 milyon ziyaretçi ve 23 milyar € seyahat geliri, hem kiralık hem yaşam tarzı segmentlerini güçlendirdi.
- 2026 için ulusal fiyat artışı yaklaşık %4–7 olarak öngörülüyor; Atina ve Attika en dirençli ve likit pazarlar olmaya devam edecek.How Did the Greek Real Estate Market Perform in 2025?
Yunan Gayrimenkul Pazarı 2025 Performansı
2025’te Yunan konut piyasası etkileyici toparlanmasını sürdürdü. Yunanistan Merkez Bankası’na göre, 2025 3. çeyrek itibarıyla:
- Ulusal düzeyde konut fiyatları, 2008 öncesi kriz zirvesinin %7,14 üzerinde.
- 2017 dip seviyesinden bu yana fiyatlar %86 arttı.
- Attika’da fiyatlar 2008 seviyelerinin %12,5 üzerinde; Selanik ise %5,7 artış gösterdi.
- En güçlü artış, Atina’nın güney banliyöleri, merkezi bölgeleri ve kuzey ilçelerinde; fiyatlar %20–30 yükseldi, talep hem yerli hem yabancı alıcılar tarafından yüksek.
2025 Ulusal Fiyat Öne Çıkanlar
| Bölge | 2008’den Bu Yana Fiyat Trendleri | Temel Faktörler |
| Yunanistan (ulusal) | +7.14% | Ekonomik toparlanma, sınırlı arz, güçlü yerli & yabancı talep |
| Attika | +12.5% | Sahil yaşam tarzı, kentsel dönüşüm, uluslararası alıcılar |
| Selanik | +5.7% | İstikrarlı büyüme, kentsel yenileme |
| Atina güney banliyöleri | +20–30% | Lüks konut, yaşam tarzı cazibesi, premium olanaklar |
| Kuzey ilçeler | +20–30% | Yeni projeler, altyapı geliştirmeleri |
Ana Ulusal Etkenler:
- Ekonomik istikrar: 2025’te %2–2,3 GSYİH büyümesi konut piyasasını destekliyor.
- Konut sıkıntısı: 46.000’in üzerinde yeni birim teslim edilmesine rağmen talep arzı aşıyor.
- Yabancı ilgi: Uluslararası yatırımcılar, özellikle prime ve sahil pazarlarında önemli.
- Turizm etkisi: 2025’te yaklaşık 37 milyon ziyaretçi, 23 milyar € gelir, kısa dönem kiralık ve yaşam tarzı konut talebini artırıyor.
Atina & Attika: Lüks, Yaşam Tarzı ve Yatırım
Atina ve çevresi, Yunan gayrimenkul büyümesinin merkezi olmaya devam ediyor; lüks, sahil yaşamı ve yüksek kaliteli olanaklar arayan alıcıları çekiyor.
Yeni Projeler: Mahalle Bazlı Fiyat Trendleri
| Mahalle | Fiyat Aralığı (Standart – Lüks €/m²) |
| Vouliagmeni / Kavouri | €9,000 – €22,000+ |
| Glyfada (Center / Golf) | €6,000 – €11,000 |
| Voula / Vari | €5,500 – €9,500+ |
| Elliniko | €7,000 – €15,000+ |
| Palaio Faliro / Alimos | €4,500 – €7,500+ |
| Kallithea / Moschato | €3,800 – €5,500+ |
- Atina Rivierası: Yaşam odaklı alıcılar ve uzun dönem kiralık fırsatlar için en önemli bölge.
- Elliniko: Modern daireler, karma kullanımlı projeler ve büyük ölçekli yenileme ile lüks merkez haline geldi.
- Merkezi Atina (Plaka, Koukaki): Yatırımdan çok prestij, kültür ve yaşam tarzına odaklanıyor.
- Dönüşüm bölgeleri (Kallithea, Moschato, Pire, Neo Iraklio): Altyapı geliştirmeleri ve modern konut seçenekleri nedeniyle talep artıyor.
Yunan Konut Kira Trendleri: 2025 vs 2026
Kira seviyeleri 2026’ya kadar istikrarlı yükselişini sürdürdü:
| Bölge | 2025 Ortalama Kira €/m² | 2026 Ortalama Kira €/m² | Yıllık Değişim |
| Yunanistan (ulusal) | 10.11 | 10.31 | +2 % |
| Attika | 11.97 | 12.28 | +2.6 % |
| Atina-Güney / Rivierası | 13.60 | 13.96 | +2.6 % |
| Merkezi Atina | 11.00 | 11.20 | +1.8 % |
| Pire | 10.35 | 10.60 | +2.4 % |
| Atina-Batı | 8.50 | 8.64 | +1.6 % |
Öne Çıkan Nokta: Atina ve Attika, Yunanistan’ın en pahalı kiralık pazarları olmaya devam ediyor; sahil ve merkezi mahalleler hem yerli hem yabancı kiracıları çekiyor.
2025’te Golden Visa’nın Etkisi
Golden Visa programı 2025’te yabancı talebi güçlendirdi: 8.879 onay (+%95 yıl bazında). Özellikle Atina ve Attika’da orta ve yüksek fiyatlı mülklerde likiditeyi artırdı.
- Çinli yatırımcılar en büyük payı korudu (%47,9)
- Türkiye’den başvurular +%160, İsrail’den +%91,5 arttı
- Amerikan alıcılar hızlı büyüyen segment olarak ortaya çıktı
Bu sermaye akışı, uluslararası alıcıların yoğun olduğu bölgelerde fiyat dayanıklılığını destekledi; merkezi Atina ve Atina Rivierası öne çıktı.
Mülk Satın Alarak Yunanistan Oturma İzni Nasıl Alınır?
Yunanistan oturma izni, Golden Visa programı kapsamında, belirlenen yatırım eşiği veya üzerinde mülk satın alınarak alınabilir. Program, yatırımcı ve ailesine beş yıllık yenilenebilir oturma izni sağlar; beş yıl sonra kalıcı oturma izni ve yedi yıl sonra vatandaşlık hakkı elde edilebilir. Satın alınan mülkler uzun dönemli kiraya verilebilir, ek gelir potansiyeli sunar.
Yatırım Eşikleri:
| Yatırım (€) | Bölge / Koşullar | Mülk Notları |
| 800.000 | Ana bölgeler: Attika, Selanik, Mikonos, Santorini ve nüfusu 3.100’den fazla diğer adalar | Minimum 120 m², yeni inşaat |
| 400.000 | İkincil bölgeler: Halkidiki, Peloponez ve diğer bölgeler | Minimum 120 m², yeni inşaat |
| 250.000’den itibaren | Yenilenmiş veya tarihi mülkler | Ticari kullanımdan dönüştürülmüş veya restorasyon gereken mülkler; tüm bölgeler ve boyutlar geçerlidir |
En popüler ve maliyet açısından verimli yol yenilenmiş konutlardır. Bu yöntemde restorasyon süreci geliştirici tarafından yönetilir ve modern enerji ve güvenlik standartlarına uygunluk sağlanır. Özellikle Atina’da, birçok eski ticari bina dönüştürülebilir durumdadır.
Yunanistan Golden Visa’nın Temel Avantajları
- Aile Dahil Edilebilir: Eş, 21 yaşına kadar çocuklar ve ebeveynler tek yatırım ile dahil edilebilir.
- Yaşam Kalitesi: AB sağlık, eğitim ve finansal sistemlerine tam erişim.
- Maliyet Verimliliği: Avrupa’nın en uygun fiyatlı oturma izni seçeneklerinden biri; mülk yatırımı 250.000 €’dan başlar.
- Esneklik: Minimum kalış şartı yok; yatırımcılar Yunanistan dışında ikamet edebilir.
- Seyahat Serbestliği: 29 Schengen ülkesinde vizesiz seyahat.
- Varlık Avantajları: Başlıca bölgelerde yıllık %10’a kadar sermaye kazancı ve %4–5 kira getirisi potansiyeli.
- Non-Dom Vergi Rejimi: Küresel gelir üzerinden sabit 100.000 € vergi.
Neden 2026’da Atina’da Gayrimenkul Yatırımı Yapmalı?
- Kanıtlanmış Sermaye Büyümesi
Atina, toparlanmayı geride bırakarak yapısal büyüme döngüsüne girdi. Konut fiyatları 2008 öncesi seviyelerin üzerine çıktı; Attika’daki seçkin bölgelerde değerler 2019’dan bu yana neredeyse iki kat arttı. Güney kıyı şeridi ve yeni lüks projeler, sınırlı arz ve güçlü uluslararası talep ile ulusal ortalamanın üzerinde performans gösteriyor. - Golden Visa Uygun Stok Derinliği
Atina, özellikle 250.000 € ve üzeri yenilenmiş projelerle Golden Visa’ya uygun en geniş mülk seçeneklerinden birini sunuyor. - Lüks Pazar Momentum’u
Athen Riviera (Vouliagmeni, Glyfada, Voula, Elliniko) gerçek bir Akdeniz lüks koridoru haline geldi. En iyi mikro lokasyonlarda yeni inşaat fiyatları 10.000–12.000 €/m² seviyesini aşarken, sahil kenarı özel mülkler çok daha yüksek fiyatlanıyor. Büyük ölçekli yeniden geliştirme projeleri ve marina iyileştirmeleri arzı sıkıştırıyor ve premium fiyatları destekliyor. - Güçlü Kira Temelleri
Attika, iş, turizm, eğitim ve taşınma talebinin merkezi konumunda. Uzun dönem kira getirileri, sınırlı arz ve artan inşaat maliyetleri ile AB standartlarına göre cazip. Atina, mevsimsel değil, yıl boyunca işleyen bir başkenttir. - Batı Avrupa’ya Göre Göreceli Değer
Hızlı değer artışına rağmen Atina, Lizbon, Milano veya Barselona gibi Akdeniz’deki seçkin piyasa bölgelerine kıyasla hâlâ daha uygun fiyatlıdır. AB oturma izni, Schengen seyahat serbestliği ve büyüyen bir piyasaya erişim sunar.
2026 Yunan Gayrimenkul Piyasası Tahmini
2026’da Yunanistan gayrimenkul piyasası büyümeye devam edecek, ancak son yıllardaki hızlı artışlar kadar hızlı olmayacak. Ulusal çapta fiyatların yaklaşık %4–7 oranında artması bekleniyor; ortalama %5–6 civarında. Bu, istikrarlı talep, turizmin devam eden gücü ve birçok bölgede sınırlı arz ile açıklanıyor.
Orta büyüme, ekonomik istikrar, Yunanistan’ın yaşam ve yatırım için popülerliği ve özellikle Golden Visa programına katılan yabancı alıcıların ilgisi ile destekleniyor.
Atina & Attika: Piyasanın Büyüme Motoru
Atina ve çevresi, 2026’da ulusal ortalamanın üzerinde performans göstermesi beklenen en likit ve dayanıklı piyasa segmentleri olacak. Atina’daki fiyat artışı genellikle %4–6 civarında tahmin ediliyor.
Atina & Attika’yı şekillendiren faktörler:
- Yatırımcılar ve yerel alıcılar tarafından yüksek talep.
- Birçok merkezi ve talep gören mahallede sınırlı kaliteli stok.
- Yeni metro hatları ve büyük ölçekli gelişmeler gibi altyapı ve kentsel dönüşüm projeleri.
- Turizm ve kira talebinin devam etmesi, özellikle yıl boyunca cazip bölgelerde.
2026 Tahminini Etkileyen Faktörler
- Yapısal Talep Hâlâ Güçlü
Atina, güçlü alıcı havuzları ve uluslararası ilgi ile aktif kalmaya devam ediyor. Merkezi ilçeler ve tercih edilen banliyölerde talep yüksek, iyi fiyatlı mülkler hızlı satılıyor. - Arz Kısıtları
Güney banliyöler ve Atina çekirdeği gibi bölgelerde yüksek kaliteli yeni stok talebi karşılamıyor. Bu yapısal eksiklik, fiyat istikrarını ve 2026 boyunca sınırlı artışı destekliyor. - Lüks ve Yaşam Tarzı Segmentleri Dayanıklı
Athens Riviera, seçkin merkezi ilçeler ve ulaşım noktalarına yakın modern gelişmeler gibi lüks ve yaşam odaklı segmentler fiyat açısından istikrarlı ve yatırımcı ilgisini koruyor.
Profesyonel destek ile yatırım stratejisi güvence altına alınır. Astons ekibi, Yunan oturma izni ve gayrimenkul seçimi konusunda deneyimlidir; uzmanlar mülk değerlendirmesi, getiri hesaplaması ve tam işlem süreci (vergi, oturma izni, kira dahil) konusunda danışmanlık sağlar.
SSS
Yunanistan’da gayrimenkule yatırım yapmak için uygun bir zaman mı?
Evet. Piyasa, kriz öncesi seviyeleri tamamen aşmış ve yapısal bir büyüme aşamasında. 2025’te, ulusal çapta fiyatlar 2008 seviyelerinin %7,14 üzerinde ve 2017 dip seviyesinin %86 üzerinde gerçekleşti. 2026 için büyümenin yaklaşık %4–7 aralığında olması öngörülüyor; bu, ekonomik istikrar, konut arzının yetersizliği, güçlü turizm (2025’te 37 milyon ziyaretçi) ve yabancı talebin devamı ile destekleniyor. Atina ve Attika en dayanıklı ve likit piyasa olarak öne çıkarken, Selanik ve büyük adalar da sürdürülebilir talep görüyor. Gayrimenkul yatırımı, yatırımcılara Yunanistan Golden Visa programı kapsamında Schengen erişimi ve uzun vadeli oturma izni veya vatandaşlık yolunu sağlayabilir.
2026’da Yunanistan’da kira getirisi nedir?
Golden Visa Yunanistan’daki gayrimenkul fiyatlarını nasıl etkiler?
2026’da Yunanistan’da nereden mülk satın almalıyım?
2026’da Yunanistan gayrimenkul fiyatları yükselecek mi?
Sosyal medyada Astons Topluluğu
Vakanızı inceleyip en uygun yolu bulacağız
30 Dakikalık Danışmanlıkta Şunları Yapacağız:
- Size özel adım adım bir süreç belirleyeceğiz.
- Yatırım süreci ve gerekli belgeler hakkında konuşacağız.
- Riskleri ve olası zorlukları detaylı bir şekilde açıklayacağız.
- Başvurunuzun başarı şansı için iç değerlendirme başlatacağız.
