Прогноз рынка недвижимости Греции: чего ожидать инвесторам в 2025–2026 годах

Рынок недвижимости Греции в 2026 году сохраняет устойчивую динамику. К третьему кварталу 2025 года цены на жилье не только полностью восстановились после финансового кризиса, но и превысили уровень пиковых значений 2008 года. С 2017 года стоимость недвижимости увеличилась на 86%, что свидетельствует не о краткосрочном восстановлении, а о системном росте.

Экономическая стабильность, ограниченное предложение жилья, рекордный поток туристов и высокий интерес иностранных инвесторов, особенно в Афинах и регионе Аттика, продолжают поддерживать рынок. Темпы роста постепенно замедляются, но в целом ситуация на рынке остается позитивной.

Недвижимость в Греции: основные выводы

• Цены на жилье в Греции сейчас на 7,14% выше, чем в 2008 году, и на 86% выше минимального уровня 2017 года. Это показывает, что рынок не просто восстановился, а стабильно растет.
• Стоимость недвижимости в Аттике растет быстрее, чем по стране в целом: здесь цены уже на 12,5% выше уровня 2008 года, а в южных пригородах, центре Афин и северных районах рост составил примерно 20–30%.
• Самыми сильными сегментами остаются элитная и прибрежная недвижимость, особенно на Афинской Ривьере и в районе Эллинико, где цены на новые объекты значительно выше среднего уровня по стране.
• Арендные ставки продолжают расти и в 2026 году. Самые высокие средние цены на аренду сохраняются в Аттике из-за устойчивого спроса и ограниченного предложения жилья.
• Программа греческой «золотой визы» заметно усилила спрос со стороны иностранных инвесторов: в 2025 году было одобрено 8 879 заявок, что на 95% больше, чем годом ранее.
• Туризм также поддерживает рынок жилья. В 2025 году Грецию посетили почти 37 миллионов туристов, а доходы от туризма достигли около €23 миллиардов.
• В 2026 году цены на недвижимость в стране, по прогнозам, вырастут примерно на 4–7%. Афины и регион Аттика, по прогнозам, останутся самыми устойчивыми и активными рынками.

Как развивался рынок недвижимости Греции в 2025 году?

В 2025 году рынок жилья в Греции продолжил уверенно расти. По данным Банка Греции, к третьему кварталу 2025 года:

• Цены на жилье по стране были на 7,14% выше, чем на пике перед кризисом в 2008 году.
• По сравнению с минимальным уровнем 2017 года цены выросли примерно на 86%.
• В регионе Аттика недвижимость стоит на 12,5% дороже, чем в 2008 году, а в Салониках рост составил около 5,7%.
• Быстрее всего цены росли в южных пригородах Афин, центре города и северных районах. Здесь стоимость недвижимости увеличилась примерно на 20–30% из-за высокого спроса со стороны как местных покупателей, так и иностранных инвесторов.

Ключевые показатели рынка недвижимости в 2025 году

Основные факторы роста рынка:

• Экономическая стабильность. В 2025 году экономика Греции выросла примерно на 2–2,3%, что поддерживает спрос на недвижимость.
• Дефицит жилья. На рынок вышло более 46 000 новых объектов, но спрос по-прежнему превышает предложение.
  Интерес иностранных покупателей. Зарубежные инвесторы остаются важным источником спроса, особенно на элитную и прибрежную недвижимость.
• Влияние туризма. В 2025 году Грецию посетили почти 37 миллионов туристов, а доходы от туризма составили около €23 миллиардов. Это увеличивает спрос на краткосрочную аренду, жилье для отдыха и проживания.

Афины и Аттика: премиум-недвижимость, образ жизни и инвестиции

Афины и весь столичный регион Аттики остаются главным центром роста рынка недвижимости Греции. Многие покупатели выбирают этот регион из-за жилья у моря, высокого уровня жизни и современной инфраструктуры.

Основные цены на новые проекты по районам

Основные тенденции:

• Афинская Ривьера (южные прибрежные районы) остается самым популярным направлением для покупателей, которые ищут комфортную жизнь у моря и возможности для долгосрочной аренды.
• Эллинико становится новым центром элитной недвижимости. Здесь строятся современные жилые комплексы и развиваются масштабные проекты по обновлению территории.
• Центральные районы Афин (Плака, Кукаки) выбирают прежде всего ради образа жизни, атмосферы и престижа, а не только ради инвестиций.
• Развивающиеся районы (Каллифея, Мосхато, Пирей и Нео Ираклио) становятся все более популярными благодаря обновлению инфраструктуры и появлению современных жилых проектов.

Аренда жилья в Греции: динамика 2025–2026

В 2026 году арендные ставки в Греции продолжили постепенно расти. В среднем по стране стоимость аренды увеличилась с €10,11 за м² в 2025 году до €10,31 за м² в 2026 году, то есть примерно на 2%. В регионе Аттика рост был чуть заметнее. Здесь средняя аренда увеличилась с €11,97 до €12,28 за м², что говорит о сохраняющемся высоком спросе в Афинах.

В дорогих южных районах Афин: таких как Глифада, Вула и Вулиагмени, аренда выросла сильнее. Сейчас средние ставки там составляют около €13–14 за м². В центральных районах они немного ниже — примерно €11–12 за м². Даже в более доступных районах, таких как западные округа Афин и Пирей, аренда также умеренно выросла, хотя цены там по-прежнему ниже среднего уровня по региону.

Вывод: Афины и в целом регион Аттика — самые дорогие рынки аренды жилья в Греции. Прибрежные и центральные районы премиум-класса продолжают привлекать как местных, так и иностранных арендаторов. Рост цен в годовом выражении остается стабильным, что связано с высоким спросом и ограниченным предложением жилья в ключевых локациях.

Как программа «золотой визы» повлияла на рынок недвижимости Греции в 2025 году?

В 2025 году программа «золотой визы» Греции продолжила активно поддерживать рынок недвижимости. Было одобрено 8 879 заявок, что на 95% больше, чем годом ранее. Такой рост значительно усилил спрос со стороны иностранных покупателей, особенно в Афинах и регионе Аттика.

Самую большую долю инвесторов по-прежнему составляют граждане Китая (47,9%). При этом резко выросло число заявок от покупателей из Турции (рост на 160%) и Израиля (рост на 91,5%). Также быстро увеличивается интерес со стороны инвесторов из США.

Приток иностранного капитала повысил ликвидность объектов среднего и премиального сегмента и помог сохранить устойчивый рост цен в популярных среди иностранцев районах, прежде всего в центре Афин и на Афинской Ривьере.

Как получить ВНЖ в Греции при покупке недвижимости?

Получить ВНЖ в Греции можно по программе «золотой визы» при покупке недвижимости на установленную сумму. Инвестор и его семья получают ВНЖ на 5 лет с возможностью продления. Через 5 лет можно оформить ПМЖ, а после 7 лет проживания в стране — подать заявление на гражданство. При этом недвижимость можно сдавать в долгосрочную аренду и получать доход.

Минимальные суммы инвестиций зависят от региона и типа объекта:

• €800 000 — при покупке недвижимости площадью от 120 м² в наиболее популярных регионах, таких как Аттика, Салоники, Миконос и Санторини, а также на других островах с населением более 3 100 человек.
• €400 000 — при приобретении объекта площадью от 120 м² в менее востребованных регионах, например в Халкидики или на Пелопоннесе.
• €250 000 — при покупке жилья, переоборудованного из коммерческой недвижимости, или объектов, требующих реконструкции. При этом недвижимость может находиться в любом регионе страны и нет требований к ее минимальной площади.

Наиболее популярным вариантом остается покупка реконструированного жилья. В этом случае за ремонт и обновление отвечает застройщик, что упрощает процесс для инвестора и снижает риски. Такой формат особенно распространен в Афинах и Аттике, где коммерческие здания активно переводятся в жилые проекты, что позволяет инвестору принять участие в программе и приобрести недвижимость в одном из самых востребованных регионов по минимальному порогу

Основные преимущества программы «золотой визы» в Греции

• Для всей семьи: в заявку можно включить супругов, детей до 21 года и родителей при одной инвестиции.
• Качество жизни: доступ к системе здравоохранения и образования в ЕС, а также к европейской финансовой инфраструктуре.
• Доступная программа: одна из самых недорогих программ резидентства в ЕС — инвестиции в недвижимость начинаются от €250 000.
• Гибкость правил: нет требований к обязательному проживанию в стране, инвестор может жить за пределами Греции и сохранять ВНЖ.
• Свобода передвижения: безвизовые поездки по 29 странам Шенгенской зоны.
• Финансовые преимущества: высокий потенциал роста стоимости недвижимости (до 10% в год в премиальных регионах) и доходность от аренды около 4–5%.
• Налоговый режим Non-Dom: фиксированный налог €100 000 на глобальный доход независимо от его размера.

Почему стоит инвестировать в недвижимость Афин в 2026 году?

1. Стабильный рост цен

Рынок Афин не просто восстановился после кризиса — он находится в устойчивой фазе роста. Цены на жилье превысили уровень 2008 года, а в престижных районах Аттики стоимость недвижимости практически удвоилась с 2019 года. Особенно быстро дорожают новые проекты и недвижимость в южных прибрежных районах, где предложение ограничено, а спрос со стороны иностранных покупателей остается высоким.

2. Большой выбор объектов для «золотой визы»

В Афинах широкий выбор недвижимости, которая подходит для участия в программе «золотой визы». Самый доступный и популярный вариант — реконструированные объекты стоимостью от €250 000.

3. Рост элитного сегмента

Афинская Ривьера (районы Вулиагмени, Глифада, Вула и Эллинико) становится всё более престижным местом для жизни и инвестиций в объекты у моря. В лучших локациях цены на новые проекты уже превышают €10 000–€12 000 за м², а объекты на первой линии стоят значительно дороже. Крупные проекты по обновлению территорий и развитию марин поддерживают высокий уровень цен.

4. Сильный рынок аренды

Аттика является центром деловой активности, туризма и образования, а также главным регионом для тех, кто планирует переезд. Доходность от долгосрочной аренды здесь остается привлекательной по меркам ЕС. Этому способствует ограниченное предложение  жилья и рост стоимости строительства.

5. Более доступные цены по сравнению с Западной Европой

Несмотря на быстрый рост цен, недвижимость в Афинах все еще стоит дешевле, чем в таких городах, как Лиссабон, Милан или Барселона. При этом инвесторы получают возможность оформить европейский ВНЖ, свободно путешествовать по Шенгенской зоне и вложиться в рынок, который продолжает развиваться.

Прогноз рынка недвижимости Греции на 2026 год

В 2026 году рынок недвижимости Греции, по прогнозам, продолжит расти, но уже более умеренными темпами по сравнению с резким ростом цен в последние годы. В среднем по стране цены на жилье могут увеличиться примерно на 4–7% за год, а наиболее вероятный рост оценивается на уровне около 5–6%. Рост будет поддерживаться стабильным спросом, высоким потоком туристов и нехваткой жилья в ряде регионов.

Кроме того, на рынок продолжат положительно влиять экономическая стабильность, интерес к Греции как месту для жизни и инвестиций, а также спрос со стороны иностранных покупателей, включая участников программы «золотой визы».

Афины и Аттика — главный драйвер роста рынка

Ожидается, что в 2026 году рынок Афин и всего региона Аттика будут расти быстрее среднего по стране. По прогнозам, цены на жилье в Афинах могут вырасти примерно на 4–6% за год. Речь идет о спокойном и стабильном росте, без резких скачков.

Основные факторы, которые будут влиять на рынок Афин и Аттики:

• Высокий спрос со стороны как местных, так и иностранных покупателей. Инвесторов привлекают качество жизни, возможности сдачи недвижимости в аренду и получение ВНЖ.
• Нехватка качественного жилья во многих центральных и популярных районах, что помогает поддерживать цены даже при замедлении темпов роста.
• Развитие инфраструктуры и обновление городских территорий (строительство новых линий метро и реализация крупных девелоперских проектов) повышают привлекательность районов для жизни и инвестиций.
• Туризм и стабильный спрос на аренду поддерживают интерес инвесторов, особенно в районах, где жилье востребовано в течение всего года.

Что будет влиять на рынок в 2026 году?

1. Сильный устойчивый спрос

Афины остаются самым активным рынком недвижимости в Греции. Высокий интерес со стороны местных и иностранных покупателей поддерживает спрос, даже если темпы роста цен немного снижаются. В центральных районах и популярных пригородах хорошие объекты по адекватной цене продаются достаточно быстро.

2. Нехватка предложения

В ключевых локациях, таких как южные пригороды и центральные районы Афин, по-прежнему не хватает качественных новостроек. Этот дефицит помогает удерживать цены стабильными и поддерживает умеренный рост в 2026 году.

3. Устойчивость премиального и среднего сегмента

Элитная недвижимость и объекты, ориентированные на комфортный образ жизни, например на Афинской Ривьере, в престижных центральных районах и в современных жилых комплексах рядом с транспортными узлами, по прогнозам сохранят высокий спрос и стабильные цены.

Для грамотного выбора инвестиционной стратегии необходима профессиональная поддержка. Команда Astons помогает инвесторам пройти весь процесс получения ВНЖ за инвестиции в Греции и подобрать подходящую недвижимость. Мы поможем оценить объект, рассчитать доходность и учесть все нюансы сделки. Узнать подробности и получить персональное решение, соответствующее вашим целям и бюджету, можно на бесплатной консультации.

Часто задаваемые вопросы