Реконструированная недвижимость для «золотой визы» Греции

Программа «золотой визы» Греции стартовала в 2013 году и за время своей работы привлекла более 25 000 инвесторов со всего мира.

«Золотая виза» позволяет получить 5-летний возобновляемый ВНЖ в Греции для всей семьи за 6-8 месяцев. При этом требования к заявителю относительно простые, а преимущества, которые дает статус резидента ЕС, сложно переоценить.

После повышения минимального порога входа для участников с €250 000 до €400 000 и €800 000, спрос на альтернативные варианты, позволяющие сохранить минимальную стоимость, резко вырос.

На первый план вышли проекты реконверсии — покупка бывших офисов, складов и апарт-отелей с их последующей полной перестройкой под жилые апартаменты.

Рассказываем, что такое реконструированная недвижимость, в чем заключается ее специфика и как инвестору пройти все этапы — от выбора проекта до получения «золотой визы».

Как работает программа «золотой визы» Греции?

Программа рассчитана на инвесторов-нерезидентов ЕС, приобретающих недвижимость в Греции. Вид на жительство выдается на пять лет с возможностью многократного продления. При этом жить в Греции для поддержания статуса не обязательно: достаточно приехать один раз для сдачи биометрических данных. Вместе с основным заявителем в заявку можно включить супругу(а), детей до 21 года и родителей — с обеих сторон.

Статус резидента Греции и ЕС открывает внушительный список преимуществ:

• путешествовать без виз по странам Шенгенского соглашения;
• возможность открывать счета в местных банках и пользоваться услугами международных банков;
• разморозка активов;
• возможность вывести бизнес на европейский рынок;
• возможность оптимизировать налоги;
• право учиться в местных и международных вузах;
• доступ к бесплатной медицине;
• возможность претендовать на получение ПМЖ и гражданства Греции — при выполнении определенных условий;
• возможность сдавать недвижимость в аренду и получать стабильный пассивный доход — 5-7% годовых;
• наличие собственной резиденции на Средиземноморье.

Требования к заявителям:

• возраст от 18 лет;
• отсутствие судимости и других ограничений для въезда и пребывания в Греции и ЕС;
• наличие действующего полиса медицинского страхования;
• подтверждение законного происхождения средств для инвестиций.

На сегодняшний день Греция не принимает заявки на участие от граждан России и Беларуси напрямую. Однако существует альтернативный способ участия — через получение нейтрального гражданства (например, Вануату или Сан-Томе и Принсипи). Astons предлагает готовые решения в рамках единой инвестиционной стратегии, которые позволяют не только легально участвовать в обеих программах, но и существенно сэкономить на юридических расходах, благодаря комплексному сопровождению сделки.

Требования к недвижимости:

с 1 сентября 2024 года в Греции существует 2 инвестиционных зоны с разным порогом входа:

• от €800 000 — Афины, вся Аттика, Салоники, Крит, Миконос, Санторини и все острова с населением от 3100 человек;
• от €400 000 — вся остальная Греция.

Приобрести можно только 1 объект площадью от 120 м², только у застройщика. Сдавать недвижимость в краткосрочную аренду запрещено.

Сохраняется возможность получить ВНЖ Греции при покупке недвижимости на сумму от €250 000. При этом, площадь объекта может быть любой, а находиться он может в любом регионе страны. Это возможно в двух случаях:

• если объект имеет историческое или культурное значение, а инвестор обязуется его полностью отреставрировать за свой счет и своими силами в течение 5 лет;
• если объект меняет свое функциональное назначение с коммерческого на жилое — в этом случае все расходы и работы по реконструкции ложатся на плечи застройщика.

Второй вариант — это реконструированная недвижимость. Разберемся, в чем суть и почему этот вариант — выгоднее и эффективнее.

Что такое реконструированная недвижимость

Реконструированная недвижимость в Греции — это объекты, изначально спроектированные для коммерческого использования (офисы, склады, апарт-отели, магазины), которые застройщик выкупает и полностью преобразует, превращая в современные жилые комплексы. При этом застройщик обязан использовать современные материалы и технологии, соблюдая требования законодательства: утепление по европейским стандартам, энергоэффективные инженерные системы, экологичные отделочные решения.

В итоге, инвестор получает недвижимость со свежим ремонтом в обновленном здании, которое не уступает новостройкам — ни по качеству, ни по уровню комфорта.

Почему инвесторы выбирают реконструкцию

• Доступный входной порог — от €250 000 вместо стандартных €400 000-€800 000;
• Уникальные локации в исторических и центральных районах, где новых проектов почти нет;
• Потенциал доходности: рынок недвижимости в Греции демонстрирует ежегодный рост в 10-13%;
• Быстрое включение в иммиграционную программу: девелопер берет на себя все работы, согласования и ввод в эксплуатацию;
• Экологическая составляющая: сохранение архитектурного наследия и снижение нагрузки на окружающую среду по сравнению со строительством «с нуля».

Когда стоит выбирать реконструкцию

Если вы располагаете ограниченным бюджетом

Конверсия коммерческого здания в жилой комплекс позволяет уложиться в минимальный порог €250 000 для оформления ВНЖ — даже в тех регионах, где минимальный порог для участников выше в несколько раз. Вы получаете готовую к проживанию недвижимость с современным ремонтом и европейскими стандартами комфорта, сохраняя средства для других целей.

Если вас привлекает определенная локация или тип объекта

В центре Афин, в Салониках и на популярных островах новых жилых проектов мало в силу плотной застройки, а стоимость значительно превышает €800 000. Реконверсия бывших офисов, складов или апарт-отелей дает доступ к тем же локациям без необходимости переплачивать. После завершения работ вы получаете квартиру в популярном районе с уже готовой инфраструктурой, не теряя времени на поиск и согласование документов. При этом вам не нужно самостоятельно закупать материалы, привлекать подрядчиков или оформлять разрешения — все эти задачи берет на себя застройщик.

Если ваша стратегия – инвестировать с расчетом на высокую доходность

Полная реконструкция позволяет создавать премиальные апартаменты с индивидуальными планировками, энергоэффективными системами и дизайнерским ремонтом. Такие объекты привлекают арендаторов, готовых платить в 1,5-2 раза больше, чем за стандартное жилье, обеспечивая доходность до 5-7% годовых. При последующей продаже реконструированная квартира может вырасти в цене на 20-30%.

Пошаговая схема получения «золотой визы» через реконструированные объекты

Общий срок покупки объекта и рассмотрения заявки составляет от 3 месяцев, в зависимости от сложности проекта.

ШАГ 1. Консультация с иммиграционным специалистом Astons

Специалисты проведут предварительный аудит вашего кейса, проверят соответствие условиям программы и предложат оптимальные схемы участия.

ШАГ 2. Подбор и бронирование объекта

Мы составим подборку недвижимости в соответствии с вашими пожеланиями и бюджетом. Если вы хотите лично посетить подобранные объекты, наша компания организует для вас поездку в Грецию: наш представитель встретит вас в аэропорту и будет сопровождать на протяжении всего путешествия. Если у вас нет возможности или желания присутствовать лично, мы организуем удаленный просмотр недвижимости. На этом этапе, после выбора объекта, необходимо внести депозит — в размере 10% от стоимости.

ШАГ 3. Оформление сделки и юридическая проверка 

После выбора объекта проводится due diligence, заключается договор купли-продажи у нотариуса, оформляются налоговый номер и банковский счет. При необходимости все процедуры выполняет юрист по доверенности.

ШАГ 4. Сбор и подача документов на ВНЖ

Инвестор вносит полную оплату по договору, оплачивает налоги и государственные сборы, приобретает медицинскую страховку. Astons подготовит комплект документов и подаст его в миграционные органы.

ШАГ 5. Получение временного разрешения и сдача биометрии

После регистрации заявления инвестору выдают временное разрешение на въезд в Грецию (Blue Paper). Далее необходимо лично приехать в Грецию — для сдачи отпечатков пальцев и фотографирования.

ШАГ 6. Выдача карт резидента 

Наш юрист получает готовые карты ВНЖ и отправляет их вам по почте или передает лично в указанном месте.

Подача документов и получение ВНЖ. 

После приобретения объекта можно подавать заявление на ВНЖ. Подача документов проходит дистанционно, по доверенности. Личное присутствие заявителя в Греции требуется лишь один раз – для сдачи биометрических данных.

Что еще необходимо учесть инвестору?

Вместе со стоимостью недвижимости учтите дополнительные расходы. Покупатель недвижимости в Греции не платит НДС по стандартной ставке 24%, однако несет следующие расходы по оплате налоговых сборов и специальных взносов:

• Налог на передачу имущества – 3,09% от стоимости объекта;
• Сбор за регистрацию в кадастровом земельном управлении – от 0,6% от стоимости недвижимости;
• Нотариальный сбор за передачу имущества – от 1,5% от стоимости недвижимости;
• Иммиграционные сборы – от €2000 на основного заявителя и €150 на члена семьи от 18 лет;
• Сбор за печать карточки резидента – €16 на каждого заявителя;
• Подготовка нотариальной доверенности – от €150;
• Услуги переводчика – от €150;
• Медицинская страховка – от €150 на человека.

Реконструированная недвижимость — один из наиболее эффективных и доступных способов оформить «золотую визу» Греции. Компания Astons сопровождает инвестора на всех этапах процесса — от подбора недвижимости до получения карты резидента. Оставьте заявку на бесплатную консультацию с нашими специалистами, чтобы узнать подробности.