Афины или острова: где выгоднее купить недвижимость в Греции для сдачи в аренду?

Греция привлекает инвесторов со всего мира. В 2024 году цены на недвижимость выросли почти на 9%, также поднялись и арендные ставки по всей стране. При этом Греция остается одной из самых доступных стран в Европе для покупки недвижимости, а за ее приобретение можно получить греческий ВНЖ.

Рассказываем, где выгоднее покупать недвижимость под сдачу в аренду — в Афинах или на греческих островах и как получить ВНЖ Греции за инвестиции.

Куда лучше инвестировать: Афины или греческие острова?

Однозначного ответа на этот вопрос нет: все зависит от ожиданий инвестора, потребностей и бюджета.

Особенности рынка недвижимости Афин

Афины – динамичный мегаполис на берегу Средиземного моря. Власти активно инвестируют в развитие города: реконструируется Афинская Ривьера, строятся марины, парки, новые отели. Инвестиции в строящуюся недвижимость особенно выгодны: ее стоимость может вырасти на 10-25% до завершения строительства.

В 2024 году цены на жилье в Афинах выросли на 9,1%, а в Пирее – на 28,9%.

Стоимость аренды за последние несколько лет увеличилась в 1,5-2 раза. Спрос на квартиры в престижных районах с университетами и развитой инфраструктурой превышает предложение. В отличие от курортов, в Афинах спрос на аренду стабилен круглый год.

Афины интересны и покупателям элитной недвижимости, участвующим в программе «золотой визы». С августа 2024 года минимальные инвестиции для недвижимости в столице и ключевых регионах — €800 000.

При этом остается вариант участия в программе «золотой визы» с минимальным порогом в €250 000.

Если приобретаемая недвижимость:

• Имеет историческую или культурную ценность и нуждается в реставрации. В этом случае, все ремонтные работы инвестор должен завершить в течение 5 лет — это обязательное условие для продления ВНЖ.
• Переводится из коммерческого фонда в жилой. В этом случае застройщик выкупает здание и полностью его реконструирует своими силами в соответствии с действующими требованиями к безопасности и энергоэффективности. Инвестор в итоге получает современную квартиру в новом жилом комплексе, не уступающем новостройкам.

В обоих случаях нет требований к размеру и положению недвижимости: она может находиться в любом регионе страны и быть любого размера.

Объектов, подходящих под условия, больше всего в регионе Аттика и в Афинах. А это означает, что инвестор получает возможность приобрести недвижимость в столице и получить греческий ВНЖ за минимальную сумму.

Греческая «золотая виза» остается привлекательным способом получения ВНЖ в Европе, открывает доступ к Шенгенской зоне и возможность получения гражданства ЕС. Подробнее о программе читайте в нашей статье.

Популярные греческие острова для покупки жилья и аренды

Греческие острова давно стали синонимом качественного отдыха, но внимание туристов и инвесторов чаще сосредоточено на известных направлениях.

Санторини известен своими белоснежными домиками и вулканическими пейзажами. Здесь высокий спрос на элитную недвижимость с видом на море.

Миконос – это остров вечеринок и роскошного отдыха. Здесь пользуются спросом роскошные просторные виллы с частными бассейнами и верандами, а также небольшие апартаменты в центральных районах.

Крит – самый большой греческий остров с развитой инфраструктурой и разнообразными возможностями для отдыха. Ретимно, Ханья, Ираклион ежегодно посещают десятки тысяч туристов. Здесь можно найти как бюджетные варианты, так и элитные объекты.

Родос сочетает в себе историческое наследие и современные курорты. Инвесторы часто выбирают этот остров для строительства апарт-отелей и комплексов отдыха.

Корфу — остров с богатейшей культурой с космополитичной столицей, прекрасными пляжами и большим количеством зелени. Здесь популярны небольшие студии в столице Керкире для краткосрочной аренды туристам, элитные апартаменты на северо-востоке острова и просторные дома в центральных районах.

В Греции есть немало перспективных островов, пусть и не пользующихся такой популярностью. Например, остров Икария в Эгейском море. Его часто сравнивают с Сейшелами за живописную природу, красивые виды и чистую воду. Итаку все чаще выбирают для отдыха семьи с детьми, Лефкада притягивает любителей водных видов спорта, Парос — аутентичными деревнями в кикладском стиле. На этих островах есть все возможности для развития туризма, бизнеса и устойчивых инвестиций.

В отличие от Афин, на островах выражена сезонность. Пик туристического сезона приходится на лето. Цены на аренду в это время взлетают, но зимой спрос падает. Тем не менее, даже в низкий сезон в спальных районах с развитой инфраструктурой всегда есть арендаторы.

В последние годы власти активно развивают инфраструктуру островов: строят новые дороги, аэропорты и марины. Это способствует увеличению туристического потока и росту цен на недвижимость.

Сколько стоит жилье в Греции: обзор и тенденции

Средняя стоимость недвижимости в Афинах

Средняя стоимость жилья в Афинах – €2000-€4500 за 1 м². Это значительно ниже, чем в других европейских столицах. Например, в Париже 1 м² стоит €14 900, в Амстердаме – €8385, а в Лиссабоне – €5000. Разница в ценах на элитную недвижимость также ощутима. В Афинах новые объекты можно найти по цене от €4000 до €7000 за 1 м², в то время как в Париже – до €60 000 за 1 м².

По данным Spitogatos Property Index, в первом квартале 2025 года арендные ставки выросли почти во всех регионах Греции, и Афины входят в тройку лидеров. Стоимость 1 м² колеблется от €10 до €22 в зависимости от района.

При этом Афины – одна из самых выгодных европейских столиц для арендаторов. Меблированные апартаменты с хорошим ремонтом в престижном районе с 1 спальней можно снять менее, чем за €1000 в месяц. Схожие цены только в Будапеште и Турине. Для сравнения, по данным www.numbeo.com, в Амстердаме такое же жилье стоит в среднем €2400 в месяц, в Лондоне – €2200, в Париже – €1450, в Мадриде – €132.

Подробнее о лучших пригородах Афин для жизни и бизнеса рассказали здесь.

Цены на недвижимость на греческих островах

По данным Spitogatos, 1 м² на островах обойдется в среднем в €2000-€5000: все зависит от типа недвижимости и ее расположения.

Например, на Крите, можно найти комфортные апартаменты в спальном районе с ценой от €2000 за 1 м², в то время как в престижных центральных и исторических районах цены начинаются от €7000 за 1 м².

На Миконосе, как на одном из самых дорогих греческих островов, цены существенно выше: стоимость 1 м² начинается от €3500-€4000, а в столице, Псару и Орносе могут достигать €8000.

Недвижимость на Санторини считается дорогой, особенно в популярных районах — Фире, Ие и Ойе: здесь небольшая квартира может стоить €400 000-€600 000, а роскошная вилла обойдется в несколько миллионов.

Цены на Родосе более демократичные: средняя стоимость квадратного метра начинается от €2000 в отдалении от столицы, Фалираки и Линдоса. Апартаменты и виллы в прибрежных районах стоят дороже — от €5000 за 1 м².

На Корфу есть много вариантов недорогих квартир в новостройках: апартаменты с 1 спальней стоит от €150 000-€170 000. При этом цена двухэтажного дома с собственным участком начинается от €400 000, но можно найти и элитные виллы за несколько миллионов.

Покупка недвижимости в Греции: что нужно знать инвестору

Процедура покупки и налоги

Иностранцы могут приобрести недвижимость в Греции лично или через доверенное лицо. Если вы не хотите тратить время на оформление документов, обратитесь к Astons. Мы поможем подобрать оптимальный объект и сопроводим вас на всех этапах оформления сделки.

Здесь подробно рассказали, как купить недвижимость в Греции.

Покупатель оплачивает:

• Налог на передачу права собственности – 3,09%, вместо стандартного НДС. В Греции ставка НДС 24%, но для сделок с недвижимостью он заморожен.
• Пошлина за кадастровую регистрацию – от 0,6%.
• Нотариальный сбор за передачу имущества – от 1,5%.
• Подготовка доверенности на представителя – от €150.
• Перевод документов – от €150.

Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду, нужно платить налоги с аренды — даже если вы не проживаете в Греции:

• Физлица: подоходный налог — от 9% (до €12 000 дохода) до 45% (свыше €35 000).
• Юрлица: корпоративный налог 22%.

Также стоит помнить о том, что за обладание недвижимостью тоже нужно платить:

• Единый налог на владение недвижимостью (ENFIA) – €2-€13 за 1 м².
• Дополнительный налог на недвижимость дороже €300 000 (если один владелец) или €600 000 (при долевом владении) – 0,1%-1%.
• Муниципальный налог на недвижимость (TAP) – 0,025%-0,035%.
• Специальный налог на недвижимость для юридических лиц – 15% от кадастровой стоимости.

Коммунальные платежи составляют около €200-€300 в месяц за квартиру площадью 85-100 м² (свет, вода, иногда газ, содержание дома и территории, вывоз мусора).

Потенциал дохода от аренды

По данным Global Property Guide средняя доходность от аренды недвижимости в Греции составляет 4,73% годовых. При этом, краткосрочная аренда более прибыльна — среднегодовой доход может достигать 6-8%, однако стоит учитывать, что этот показатель сильно зависит от местоположения и типа недвижимости.

Самые привлекательные объекты для сдачи в аренду находятся в Афинах и столичных пригородах. Здесь спрос на аренду стабилен в течение всего года. Развитая инфраструктура, транспорт, магазины, школы, больницы, пляжи, яхтенные марины и гольф-клубы — все это находится в непосредственной близости. К тому же, Афины привлекают не только туристов, но и студентов, бизнесменов и экспатов, что обеспечивает постоянный приток арендаторов.

На островах доходность от аренды может быть выше в пик сезона, но в остальное время года она значительно снижается. Поэтому, при выборе недвижимости на островах, важно учитывать сезонность и ориентироваться на долгосрочную аренду или апарт-отели, которые могут привлекать туристов круглый год.

Как выбрать выгодный объект для сдачи в аренду

Чтобы инвестиции приносили стабильный доход, важно учитывать:

• Тип недвижимости. Квартиры и апартаменты пользуются наибольшим спросом, особенно в Афинах. На островах виллы и апарт-отели могут приносить более высокий доход, но требуют больших вложений.
• Сезонность. Учитывайте сезонность спроса на аренду, особенно на островах. Если вы планируете сдавать недвижимость круглый год, выбирайте объекты в районах с постоянным населением или развитой инфраструктурой.

• Энергоэффективность и устойчивость. В Греции, где климат может быть очень жарким летом и переменчивым зимой, объекты с высоким классом энергоэффективности становятся все более востребованными. Инвестиции в солнечные панели, системы сбора дождевой воды и современные системы отопления/охлаждения могут значительно повысить привлекательность вашей недвижимости и позволить устанавливать более высокую арендную плату.
• Современные удобства и технологии. Греция постепенно внедряет современные технологии в повседневную жизнь. Система «умный дом», высокоскоростной интернет, системы потокового вещания и другие технологические решения могут сделать вашу недвижимость более привлекательной для молодых специалистов, цифровых кочевников и семей с детьми.
• Специализированные рынки. Изучите нишевые рынки арендного жилья, которые могут быть особенно прибыльными в Греции. Например, объекты, адаптированные для людей с ограниченными возможностями, виллы с частными виноградниками, небольшие агроусадьбы, предлагающие кулинарные мастер-классы, или объекты, ориентированные на любителей определенного вида спорта (дайвинг, виндсерфинг, пешие походы).
• Сообщество и социальная инфраструктура. В Греции люди особенно ценят чувство общности. При выборе объекта для аренды обратите внимание на наличие рядом общественных пространств, парков, детских площадок, культурных центров и других объектов социальной инфраструктуры, которые способствуют формированию сообщества и повышают качество жизни арендаторов.
• Учет культурных особенностей. В зависимости от региона Греции, культурные традиции могут отличаться. Выбор объекта недвижимости в районе, известном своими местными праздниками, гастрономическими фестивалями или другими культурными событиями, может привлечь туристов, стремящихся к аутентичному опыту.

• Программа «золотой визы». Специалисты компании Astons помогут подобрать подходящий объект, соответствующий требованиям программы, и обеспечить полную прозрачность сделки.

Здесь оставили для вас гайд по выбору недвижимости под программу «золотой визы» Греции. 

Оптимальный вариант — доверить подбор недвижимости профессионалам, хорошо ориентирующимся на рынке недвижимости Греции и знакомым с местным законодательством. Это поможет сэкономить нервы, время и избежать неприятных сюрпризов. Эксперты Astons знают все о греческой недвижимости — обращайтесь к нам за бесплатной консультацией.

 

Перспективы развития рынка недвижимости в Афинах и на островах Греции

Стоимость недвижимости в Греции стабильно растет. Согласно данным Банка Греции, в 2024 году цены по стране увеличились на 6,6%. За последние 10 лет недвижимость в Греции подорожала более чем на 60%.

Экономический рост и доверие инвесторов стимулируют рынок недвижимости Греции. По данным The Economist, греческая экономика третий год подряд входит в тройку самых быстрорастущих в мире. Повышение кредитного рейтинга страны агентством S&P Global Ratings до «BBB» подтверждает устойчивую финансовую политику и грамотное управление финансами. Это укрепляет доверие инвесторов и создает благоприятные условия для дальнейшего развития рынка недвижимости.

Растущий интерес зарубежных инвесторов также способствует росту цен. В 2024 году чистый приток иностранных инвестиций достиг €2,75 млрд, причем около трети этой суммы приходится на страны ЕС. За последние два года приток инвестиций составил €4,9 млрд.

Наибольшим спросом пользуется недвижимость в Афинах и Аттике, в Салониках и Халкидики, а также на популярных островных курортах – Кикладах и Ионических островах. Квартиры и апартаменты лидируют по популярности (около 64% запросов), за ними следуют виллы и таунхаусы (19,4%).

Европейское банковское управление прогнозирует дальнейший рост цен на жилье в Греции: в 2025 году на уровне 4,4%, а в период с 2025 по 2027 год — стабилизацию на отметке около 3,4% в год. Как и прежде, Афины и Салоники будут лидировать по темпам роста.

Похожая ситуация наблюдается и на рынке аренды. Арендные ставки растут практически во всех регионах Греции, при этом Киклады, южные и северные пригороды Афин, центр столицы и Халкидики демонстрируют самые высокие темпы роста.

Если вас интересует приобретение недвижимости в Греции и получение греческой «золотой визы», обращайтесь за бесплатной консультацией в Astons: наши эксперты помогут подобрать лучший объект в зависимости от ваших пожеланий, предпочтений и бюджета и проведут вас через все этапы процесса.

FAQ