Новостройки или вторичка в Греции — что выбрать для инвестиций?

Покупка недвижимости в Греции — перспективная инвестиция: она позволяет получить не только высокий доход, но также европейский ВНЖ. Какой из вариантов вложений привлекательнее? В этой статье разбираем плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья, чтобы помочь инвесторам принять взвешенное решение.

Новостройки в Греции

За последние годы спрос на новостройки в Греции заметно вырос: например, в 2022 году – на 12%, в 2023 – на 14%, особенно в популярных локациях, новое строительство в которых ограничено. Новые проекты выходят на рынок по средней цене от €2500 за м². Это дороже, чем вторичный жилой фонд, но покупатели получают взамен современное качество и комфорт. Из плюсов новостроек можно выделить:

• Современные технологии. Новые квартиры в Греции имеют современные эргономичные планировки, качественную звуко- и теплоизоляцию, новейшие материалы и коммуникации. Дома соответствуют антисейсмическим нормам и высоким классам энергоэффективности (A–B). Старые дома часто относятся к низким классам (F–H), что существенно повышает стоимость коммунальных услуг и может затруднить их продажу или аренду после 2030 года.
• Гарантия качества. Долгое время жизни в новостройке не нужен крупный ремонт. Застройщики используют современные материалы и технологии, а также предоставляют официальные гарантии на основные конструктивные элементы и инженерные системы — от электрики до водоснабжения.
• Развитая инфраструктура. Новые жилые комплексы в Греции предлагают паркинг, охрану, энергосберегающие системы (солнечные бойлеры, утепление) и другие удобства, которых часто нет в старых домах. На этапе строительства можно изменить дизайн квартиры с минимальными затратами, что делает проживание предсказуемо комфортным.

Новостройки в Греции, как правило, стоят дороже. Это объясняется тем, что новые дома строятся по современным стандартам из качественных материалов, а значит, это хорошее вложение на будущее. Новые дома часто находятся в развивающихся районах: не в центре, а в современных и спокойных кварталах, где активно строится инфраструктура и создаются комфортные условия для жизни.

Кроме того, покупка новостройки позволяет инвестору принять участие в программе «золотой визы» Греции. Основные опции: от €800 000 — жилье от застройщика площадью от 120 м² в престижных регионах (Аттика, Салоники, Миконос, Санторини и др.), и от €400 000 — в остальных частях страны. Особенно популярна среди ее участников опция преобразования бывших коммерческих зданий в жилье: застройщик полностью берет на себя реконструкцию и оформление, а покупатель получает европейский ВНЖ и современные апартаменты всего за €250 000.

Популярные локации: Наибольший выбор новостроек – в Афинах и пригородах Аттики. Помимо северных районов столицы, высоким спросом пользуется южное побережье (район Глифада, Вула, Вулиагмени – Афинская Ривьера), где строятся современные кондоминиумы и виллы у моря. Салоники, второй крупнейший город Греции, также предлагает ряд новых проектов, преимущественно в перспективных районах за пределами застроенного центра (например, в Каламарии, Пилеа, Эвосмосе).

На островах новостройки встречаются реже, но есть интересные проекты вилл и апартаментов на популярных курортах. Например, на Крите расположены жилые комплексы в курортных зонах (Ханья, Элунда и др.), которые пользуются высоким спросом. На Родосе и Корфу также можно найти новые виллы по приемлемым ценам. В популярных туристических местах, таких как Миконос или Санторини, новое строительство сильно ограничено и цены на любые объекты там очень высоки.

Вторичная недвижимость в Греции

Вторичный рынок в Греции по-прежнему самый массовый: большинство домов в центрах городов и на курортах возведено в 1960-1990-х годах, поэтому стоят такие квартиры обычно дешевле. Низкий порог входа и возможность поторговаться кажутся привлекательными, но именно здесь скрываются основные проблемы: такая покупка часто подразумевает дорогой ремонт.

Старые электрика, сантехника и отопление, отсутствие тепло- и звукоизоляции, изношенные лифты и крыши требуют серьезных вложений. Обычно расходы на содержание здания делятся между собственниками, поэтому неожиданные счета за замену фасада или кровли могут резко снизить доходность.

Энергетическая неэффективность — еще один существенный минус. Большинство этих домов имеет классы E, F или G, а значит, зимой придется платить больше за отопление, а летом — за кондиционирование. ЕС вводит обязательные требования к повышению энергоэффективности, и собственнику предстоит оплачивать замену окон, утепление и модернизацию котельных, иначе объект станет труднее продать или сдать.

Юридическая сторона тоже вызывает риски: в старых квартирах нередко обнаруживаются незаконные перепланировки, неоформленные чердаки или подвалы, а также долги по коммуналке или незакрытые ипотеки. Без тщательной проверки юриста и инженера можно получить объект с обременениями или скрытыми дефектами конструкций — трещинами, протечками, проблемами фундамента — который не отвечает современным антисейсмическим нормам.

Наконец, ликвидность старого жилья ограничена: панельные дома без архитектурной ценности со временем дешевеют, и чтобы сохранить стоимость, придется регулярно вкладываться в обновление. Если этого не делать, продать квартиру позже можно будет только с дисконтом, перекладывая дорогостоящие улучшения на нового покупателя.

Популярные локации: В центрах Афин и Салоник старые квартиры пользуются стабильным спросом у молодежи и экспатов — особенно районы рядом с вузами и бизнес-кварталами (Зографу, Кукаки, Неаполи, Ротонда и др.). Курортные зоны имеют множество старых домов и вилл, которые можно купить относительно недорого. Например, на Крите, Родосе, Корфу популярна реставрация старых каменных домов в деревнях.

Что выбрать: новостройку или вторичку в Греции?

Выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит от стратегии инвестора: сдача в аренду или перепродажа, а также от региона, где находится недвижимость.

Доходность при сдаче в аренду. Сдавая новостройку в долгосрочную аренду, инвестор в Греции получает стабильные 4–6 % годовых, а компактные квартиры в Афинах при грамотном ценообразовании приносят до 8 % — при этом расходы на сервисное обслуживание, ремонт и коммунальные платежи минимальны благодаря энергоклассам A–B и новейшим инженерным системам. У вторички номинальная доходность нередко кажется выше из-за более низкой цены покупки (например, студия за €80 000 при аренде €400 даёт ~6 %), но к ней обязательно добавляются расходы на капремонт, модернизацию коммуникаций и повышение энергоэффективности, которые «съедают» часть прибыли и усложняют управление объектом.

Возможность перепродажи. Перепродажа новостроек — быстрый путь к приросту капитала. Тенденция последних лет подтверждает потенциал: в 2022–2023 гг. стоимость новостроек росла на 6–7 % ежегодно и опережала динамику «вторички». В топ-локациях, вроде южных пригородов Афин, новые виллы и кондоминиумы прибавили до 15 % только за 2023 год. Реновация «старого фонда» тоже способна принести прибыль, но требует времени и серьезных вложений. Кроме того, покупательский спрос уже смещается в пользу современных комплексов: через 5–10 лет устаревшие квартиры рискуют просесть в цене, особенно если рядом построят новое жилье.

Что выбрать? При выборе типа жилья для инвестиций необходимо учесть, что качественные новостройки в хороших районах ликвидны среди обеспеченных клиентов. Вторичка часто требует дополнительных затрат, а продажа по высокой цене затруднена из-за конкуренции на рынке. В итоге ликвидность недвижимости зависит от цены и характеристик: бюджетная вторичка продается быстро, премиум-новостройки — дольше, но с большей маржой.

ВНЖ Греции за покупку недвижимости

При покупке недвижимости от определенной суммы можно принять участие в программе греческой «золотой визы». Инвестор и его семья могут получить ВНЖ сроком на 5 лет с возможностью продления. Греческое резидентство открывает доступ к странам Шенгенского соглашения без виз, позволяет открывать счета в греческих банках, пользоваться европейской медициной и образованием, а также обеспечивает надежный резервный план на случай политических или экономических рисков в стране проживания.

Претендовать на участие в программе может любой гражданин вне ЕС старше 18 лет, не имеющий судимостей и оформивший медицинскую страховку. Помимо основного инвестора, ВНЖ могут получить супруг(а), дети до 21 года, а также родители обеих сторон. Главное условие — сохранение инвестиционной недвижимости, что позволяет продлевать ВНЖ каждые 5 лет.

ВНЖ не требует постоянного проживания в Греции, что особенно удобно для тех, кто не планирует менять страну проживания. Вместе с тем «золотая виза» не дает права работать по найму, но разрешает вести бизнес. Через 7 лет можно подать заявление на получение гражданства при наличии достаточной интеграции — знание языка, участие в жизни общества и т.д.

С 1 сентября 2024 года вступили в силу обновленные минимальные пороги инвестиций, в зависимости от региона. В регионах с высоким спросом — Афины, Аттика, Салоники, Крит, Санторини, Миконос и населенные пункты с численностью свыше 3 100 человек — минимальная сумма составляет €800 000. В остальных регионах — €400 000. В обоих случаях необходимо приобретать недвижимость от застройщика площадью от 120 м², при этом краткосрочная аренда (например, через Airbnb) запрещена. Это решение направлено на предотвращение перегрева рынка и ориентировано на долгосрочные инвестиции.

Более простой и выгодный вариант для инвестора — покупка жилья за €250 000. Для этого можно выбрать два типа объектов: здание с исторической или культурной ценностью, которое нужно отреставрировать, или бывшее коммерческое помещение, например офис, магазин или склад, которое переводится в жилой фонд. В этом случае застройщик полностью перестраивает здание, превращая его в современное и безопасное жилье, соответствующее всем стандартам качества и энергоэффективности.

Преимущество этого подхода — в отсутствии необходимости самостоятельно заниматься сложным ремонтом: застройщик берет на себя полную реконструкцию здания, включая проектирование, строительство и отделку. Инвестор приобретает современное жилье в полностью обновленном здании, соответствующее стандартам энергоэффективности и безопасности. Конверсия коммерческой недвижимости особенно актуальна для Афин, где достаточно старых офисов, складов и магазинов, подходящих под такую опцию.

Сейчас для граждан России и Беларуси ограничена прямая подача заявления на греческую «золотую визу». Однако существует альтернативный путь участия — через получение гражданства Вануату, которое открывает доступ к греческому ВНЖ. Компания Astons предлагает готовое решение: получение паспорта Вануату и греческого ВНЖ в рамках одной инвестиционной стратегии. Стоимость спецпредложения — от €400 000, срок оформления — 6–9 месяцев. Это позволяет не только участвовать в обеих программах, но и сэкономить на юридических расходах.

Сравним: новостройки или вторичка?

Инвестируйте в греческую недвижимость вместе с Astons

Греческая недвижимость остается надежным способом для иностранного инвестора как сохранить капитал, так и получать стабильный доход. Именно новостройки снимают с владельца почти все хлопоты: застройщик берет на себя оформление документов, отделку, подключение коммуникаций и даже гарантийное обслуживание, поэтому вам не нужно тратить средства на неожиданный ремонт или искать подрядчиков — дом служит дольше, реже требует вмешательства и обходится дешевле в эксплуатации.

Для грамотного выбора инвестиционной стратегии необходима профессиональная консультация. Компания Astons имеет многолетний опыт сопровождения инвесторов в иммиграционных программах — чтобы выбрать оптимальную стратегию инвестирования и объект в Греции, вы можете обратиться за помощью к нашим специалистам.

Эксперты Astons по греческой недвижимости помогут оценить объект, рассчитать доходность и учесть все нюансы сделки: налоги, получение ВНЖ, организация аренды и т. д. Обратитесь за бесплатной консультацией по недвижимости в Греции – эксперты Astons подробно ответят на все вопросы и предложат инвестиционные решения, исходя из ваших целей и бюджета.