Сегодня Греция — одно из самых популярных европейских направлений для покупки недвижимости. Мягкий климат, удачное географическое расположение и относительно невысокие цены привлекают инвесторов. И, разумеется, интерес связан с грядущими изменениями в программе «золотой визы»: с 1 сентября минимальный порог участия возрастет с €250 000 до €800 000.
В этой статье рассказываем о расходах на приобретение и содержание недвижимости в Греции, а также о том, как получить ВНЖ при покупке. Узнайте все о недвижимости в Греции в блоге Astons Greece.
Сколько стоит недвижимость в Греции?
Цены на недвижимость в Греции в последние годы растут: Банк Греции сообщил об увеличении цен на 11,8% в 2022 году и на 14,5% в 2023. По данным журнала The Economist, экономика Греции второй год подряд возглавляет рейтинг самых быстрорастущих экономик в мире, и, по оценкам экспертов, сохранит за собой лидерство. А это вместе с растущим спросом и дефицитом предложения на рынке приведет к дальнейшему увеличению цен.
Вот средние цены за 1 м² жилой недвижимости в разных регионах Греции.
| Регион | Цена за 1 м², € |
| Центральные Афины, южные и северные регионы Аттики | 2900 — 3700 |
| Западные и Восточные Афины, остальная Аттика | 2000 — 2300 |
| Салоники | 1500 — 4000 |
| Крит | 2400 — 4000 |
| Санторини | 3000 — 4500 |
* Источники: https://www.spitogatos.gr/, https://www.numbeo.com/cost—of—living/
Где лучше купить недвижимость в Греции?
Чаще всего иностранцы выбирают недвижимость в Афинах и крупных пригородах — Пирее и Глифаде, в Салониках и Халкидиках, на Миконосе, Крите, Санторини и Корфу: здесь можно не только надежно вложить средства, но и получить доходный актив. Большинство инвесторов стремится приобрести виллы и таунхаусы на побережье — там ценник практически никогда не бывает низким, зато недвижимость, как правило, подходит под условия программы «золотой визы». Относительно недорогая недвижимость расположена в небольших городах: Лутраки, Коринфе, Ларисе, Патрах.
Как купить недвижимость в Греции? Пошаговая инструкция
Купить недвижимость в Греции можно удаленно: если нет возможности приехать лично — достаточно оформить доверенность на представителя. Доверенным лицом может быть адвокат, который будет проводить сделку. Документы можно оформитьу нотариуса в стране проживания или в Греции, и заверить апостилем.
Шаг 1. Оформить ИНН. Это можно сделать самостоятельно или с помощью адвоката в местном отделении налоговой службы.
Шаг 2. Выбрать, зарезервировать и проверить объект. От правильного выбора объекта зависит не только его цена, но и то, насколько удобно будет в нем жить, и насколько выгодно его можно будет сдавать в аренду. Учитывайте район, инфраструктуру и транспортную доступность, количество спален и санузлов, наличие веранды и т. д.
Затем недвижимость нужно зарезервировать. Размер задатка зависит от стоимости недвижимости: как правило, это от 1 до 10%. Сумму можно перевести на счет продавца или оплатить наличными под расписку. Эту сделку по закону обязан сопровождать нотариус, иначе она будет недействительной. Участие адвоката не обязательно и полностью зависит от решения покупателя, но лучше все же воспользоваться услугами специалиста: так вы сэкономите время и убережете себя от ошибок в процессе купли-продажи.
После внесения задатка выбранный объект необходимо проверить — лучше, если этим будет заниматься ваш адвокат, имеющий опыт работы с недвижимостью. На этом этапе проверяются документы о праве собственности, наличии обременений, задолженностей, судебных запретов на продажу и арестов. Как правило, проверка в реестре недвижимости занимает около недели.
Шаг 3. Оплатить налог на переход права собственности, сборы и услуги нотариуса. Сумма налога составляет 3,09% от рыночной стоимости объекта.
Греческое правительство отменило стандартный НДС в 24% на сделки с недвижимостью до 31 декабря 2024 года: вместо этого покупатель уплачивает 3,09% от рыночной стоимости объекта недвижимости (или от кадастровой стоимости, если она превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи). Если разрешение на строительство объекта недвижимости выдано до 1 января 2006 года, то применяется ставка НДС 24%.
Налог на недвижимость в Греции для иностранцев такой же, как и для граждан страны. Также оплачивается кадастровый сбор за регистрацию в размере 0,45–0,78% от стоимости объекта. Добавьте сюда услуги нотариуса — 1–2% от стоимости недвижимости.
Шаг 4. Заключить договор купли-продажи. На этом этапе нотариус готовит договор купли-продажи. Этот документ на греческом языке, но один экземпляр может быть переведен на родной язык покупателя. В договоре описывается объект сделки, его стоимость, условия перехода права собственности и порядок оплаты.
Шаг 5. Оплатить объект. После подписания договора покупатель оплачивает полную стоимость объекта и получает ключи от продавца.
Шаг 6. Зарегистрировать право собственности и оплатить услуги адвоката. Далее необходимо подать документы в местный земельный архив и кадастровый реестр. Обычно это делает адвокат покупателя. После этого остается получить сертификат о праве собственности и зарегистрироваться в коммунальных службах. Работу адвоката оплачивают в самом конце — 1,5–2% от стоимости объекта.
Таким образом, вместе с суммой на оплату стоимости выбранной недвижимости, необходимо учесть дополнительные расходы:
- услуги адвоката (включая переводы документов) — около 2%;
- услуги нотариуса — 1,5%;
- услуги риэлтора или агентства недвижимости — около 2%;
- налог на переход права собственности — 3,09% (для недвижимости после 1 января 2006 года);
- государственные сборы (кадастровый, регистрационный и земельный) — до 0,8%.
Сумма дополнительных расходов составляет около 10% и рассчитывается исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, или из кадастровой стоимости, если она превышает сумму, указанную в договоре купли-продажи. К стоимости услуг нотариуса, адвоката и риэлтора добавится НДС — 24% от суммы договора оказания услуг.
Во сколько обойдется содержание недвижимости в Греции?
Расходы на содержание жилья в Греции складываются из налога на недвижимость, муниципальных сборов и коммунальных услуг.
Налог на недвижимость в Греции уплачивается ежегодно всеми владельцами недвижимости и состоит из двух частей. Основная часть налога — от €2 до €13 за м² — зависит от расположения, площади, кадастровой стоимости, даты постройки. Дополнительная часть налога уплачивается только если кадастровая стоимость объекта выше €300 000 — от 0,5% до 1% в зависимости от конечной цены.
Муниципальный налог уплачивается по ставке 0,025%–0,035% от кадастровой стоимости жилья и зависит от расположения.
Коммунальные услуги зависят от площади недвижимости и поставщика услуг. Самая большая статья расходов — электричество: ежемесячный платеж составляет €60–€70, в зависимости от сезона. Водоснабжение обходится в €30–€40 в месяц, но на островах эта сумма может быть выше из-за ограниченных ресурсов. В Греции мало регионов с централизованным отоплением, поэтому стоимость зависит исключительно от потребности и использования, но если пользоваться кондиционером на обогрев, платеж за электричество вырастет примерно в 2 раза.
Стоимость вывоза мусора и содержания придомовой территории зависит от требований жилого комплекса и может иметь разброс от €20 до €100 в месяц. Добавим к расходам стоимость услуг сотовой связи и интернета — около €20–€40 в месяц. Итого, средняя сумма коммунальных платежей за квартиру площадью в 100 м² в месяц составляет €100–€200.
Налог на аренду недвижимости в Греции
Если вы сдаете недвижимость в аренду, то обязаны уплачивать налог на прибыль. Ставка налога прогрессивная, от 15 до 45%:
- для дохода до €12 000 в год — 15%;
- для дохода от €12 001 до €35 000 в год — 35%;
- для дохода свыше €35 000 в год — 45%.
Покупка недвижимости в Греции: подводные камни
Вот основные моменты, на которые стоит обратить внимание при покупке недвижимости в Греции, чтобы избежать неприятных сюрпризов и дополнительных расходов.
- Если вы приобретаете земельный участок в лесных районах, обратите внимание на назначение участка: изменить землепользование будет нельзя.
- Если вы выбираете недвижимость в приграничных территориях, потребуется получить специальное разрешение от правительства.
- Если вы приобретаете участок за городом, уточните, есть ли ограничения по застройке и доступно ли межевание. То же самое относится к участкам в археологических зонах: на перестройку объекта, изменение его внешнего вида и на расширение строительства потребуется разрешение от министерства культуры.
- Если вы покупаете недвижимость на побережье, уточните, можно ли перестраивать и развивать выбранный объект: государство часто вводит требования к внешнему виду зданий на береговой линии.
- Если вы покупаете недвижимость рядом с охраняемыми природными территориями, убедитесь, что там разрешено строительство и нет ограничений министерства охраны окружающей среды.
- Обратите внимание на систему отопления. В старых домах внутридомовая система отопления работает на газе или на солярке, а оплата разделяется поровну между жильцами дома. Цена за 1 литр солярки — около €1. Системы индивидуального отопления чаще встречаются в новостройках: здесь начисление происходит по счетчику.
- Проверьте, входит ли в стоимость недвижимости парковочное место, если оно вам необходимо: в городах с плотной застройкой и старыми домами место для авто придется покупать отдельно, а стоить оно может до €20 000 и более.
- Обратите внимание: в Греции площадь недвижимости рассчитывается по внешнему периметру, то есть в учет идет толщина стен и перегородок. Общая площадь напрямую влияет на кадастровую стоимость: при общей площади 100 м² полезная может составить 80–85 м².
- Греция — сейсмоактивный регион, поэтому снос несущих стен здесь запрещен, а перепланировки строго контролируются. Обязательно получите разрешение, если в квартире сделана перепланировка.
- Выбирайте недвижимость с просторными террасами и балконами: они не входят в общую площадь, но существенно увеличивают стоимость объекта.
Чтобы избежать ошибок, обращайтесь к специалистам с опытом работы с недвижимостью и знанием нюансов купли-продажи.
Как получить вид на жительство в Греции при покупке недвижимости?
Программа греческой «золотой визы» работает с 2013 года: сегодня это один из самых доступных и быстрых вариантов получения европейского ВНЖ. Для участия необходимо приобрести недвижимость в Греции — один или несколько объектов — на сумму от €250 000. В Афинах и крупных городах (всего 36 муниципалитетов) минимальный порог начинается от €500 000.
С 1 сентября 2024 года вступают в силу изменения в Greece Golden Visa Programme. Минимальный порог входа будет увеличен по всей Греции: до €800 000 в крупных городах и туристических центрах и до €400 000 в остальных регионах. До 31 августа 2024 года инвесторы могут подать заявку в соответствии с текущим минимальным порогом в €250 000 при условии, что они внесут депозит в размере 10% до 30 августа 2024 года и завершат инвестиции до 31 декабря 2024 года.
ВНЖ можно оформить за 5–6 месяцев сразу на 5 лет с возможностью дальнейшего продления — при условии сохранения права собственности на объект. Недвижимость можно сдавать в аренду и получать пассивный доход, либо использовать для личных целей. В заявлении вместе с основным инвестором можно указать членов семьи — супругу или супруга, детей до 21 года и родителей обоих супругов. При этом нет требований к минимальному сроку пребывания в стране — ни до, ни после получения ВНЖ. Не нужно сдавать экзамен по греческому языку, подтверждать источник средств или проходить проверки Due Diligence.
Статус резидента ЕС дает большие преимущества:
- возможность путешествовать в более чем 125 стран мира без оформления визы — в том числе, в страны Шенгенского соглашения, Великобританию и США;
- возможность пользоваться услугами международной банковской системы;
- возможность релоцировать бизнес и разморозить активы;
- доступ к европейскому образованию и качественной медицине;
- возможность оптимизировать налоги (в рамках льготного режима Non-Domicile для нерезидентов действует фиксированная ставка налога в размере €100 000 в год; режим доступен при покупке недвижимости на сумму от €500 000);
- возможность получить гражданство Греции — при выполнении определенных условий;
- собственная резиденция для летнего отдыха на Средиземноморье;
- жизнь в безопасной стране с высоким уровнем жизни;
- надежный запасной план для всей семьи на случай непредвиденных ситуаций.
Для участия в программе основной заявитель должен быть совершеннолетним, не иметь судимостей и предоставить медицинскую справку о состоянии здоровья.
На текущий момент действие программы греческого ВНЖ за покупку недвижимости приостановлено для граждан РФ и Беларуси. Участие в программе возможно при наличии альтернативного гражданства.
Примеры недвижимости, подходящей под ВНЖ Греции
Жилой комплекс в Пагкрати, Афины
https://www.astons.com/ru/property/greece/zhilojj-kompleks-v-serdce-centralnogo-afinskogo-rajjona-pagkrati/
Комплекс в одном из центральных районов Афин — это современная архитектура и элегантный дизайн. Всё под боком: школы, медицинские центры, фитнес-залы, магазины, парки, достопримечательности. Апартаменты с 3 спальнями площадью от 134 м² прекрасно подойдут семьям с детьми. Стоимость апартаментов начинается от €590 000, объект подходит для участия в программе ВНЖ Греции.
Апартаменты в центре Ираклиона, Крит
https://www.astons.com/ru/property/greece/residential-complex-in-heraklion-crete
Вариант подойдет тем, кто хочет соединить жизнь в городе с жизнью на острове в непосредственной близости от моря. Главное преимущество — большой выбор апартаментов: на 1-3 спальни площадью от 63 до 136 м². Каждая квартира оснащена системой «умный дом» и имеет свой дизайн. Кухни и ванные комнаты проектируются и декорируются исходя из потребностей покупателей. Стоимость апартаментов начинается от €260 000, объект подходит для получения ВНЖ.
Роскошные виллы на Санторини
https://www.astons.com/ru/property/greece/autentichnaya-villa-v-santorini
В проекте предусмотрены виллы и таунхаусы с 3 спальнями, площадью в 140 м². В каждом доме есть просторная веранда с живописным видом на вулкан Санторини и море. Помимо полностью оборудованной кухни, владелец получает джакузи, бассейн, собственную мансарду, парковку и систему видеонаблюдения с сигнализацией. Вилла прекрасно подойдет как для жизни, так и для сдачи в аренду: рядом расположены основные достопримечательности Санторини, пляжи, рестораны и кафе.
Резюме
Самостоятельно оформить «золотую визу» Греции на практике невозможно, хотя прямого запрета не существует. Лучшим решением будет обратиться к специалистам: лицензированный юрист знает все нюансы иммиграционного законодательства, поможет подобрать объект, подходящий под ваши пожелания и бюджет, подготовит документы и сделает запросы в соответствующие ведомства, сэкономив ваше время и нервы.
Компания Astons имеет обширный практический опыт в оформлении ВНЖ и гражданства за инвестиции в зарубежную недвижимость. Обращайтесь за бесплатной консультацией — наши специалисты возьмут на себя полное сопровождение сделки от начала до конца.